Vremurile grele in ceea ce priveste banii vor continua pentru dezvoltatorii imobiliari inca un an. Cea mai mare problema a acestora nu este numai obtinerea finantarii, ci cresterea costurilor imprumuturilor bancare. In aceasta situatie, dezvoltatorii se vad nevoiti sa caute metode tot mai diverse pentru a ajunge la inaugurarea proiectelor.

Efectele crizei internationale de finantare se vor resimti inca un an pe piata din Romania, iar cei mai afectati vor fi dezvoltatorii imobiliari, potrivit jucatorilor din domeniul imobiliar. „S-au terminat vremurile bune din imobiliare. Perspectivele pentru viitor sunt pozitive, dar devine din ce in ce mai dificil, chiar si intr-o piata precum cea din Romania, unde exista cerere pe toate segmentele. In urmatoarele 12 luni, cel mai mult vor simti asta mai ales dezvoltatorii imobiliari”, a explicat Markus Leininger, Head Corporate Banking Nothern si CEE la banca Eurohypo, in cadrul unui seminar organizat la targul imobiliar Bucharest Meeting Point. Mircea Cleciu, Managing Partner la compania de consultanta imobiliara Neocasa, spune ca investitorii speculativi au fost cei care au raspandit criza si ca acestia au plecat, deja, din tara noastra.In prezent, fata de anul trecut, dezvoltatorii imobiliari au nevoie sa detina fonduri de peste 25% dintr-un proiect pentru a putea accesa finantare de la banca. De cealalta parte, bancile nu finanteaza proiectele amplasate in zonele indepartate de infrastructura si de utilitati si neadap-tate la aria unde sunt pozitionate si sunt interesate de dezvoltatorii experimentati, de modul de achizitie al terenului si de vanzarile sau de gradul de inchiriere a proiectului.
In cazul proiectelor rezidentiale, vanzarea unora dintre locuinte poate asigura finantarea, iar acest lucru a devenit important chiar si pentru marii dezvoltatori din domeniu. „Lichiditatea nu a fost niciodata o problema atat de mare, poate doar in perioada decembrie 2007-februarie 2008, dar pretul lichiditatii este, de fapt, marea problema a investitorilor, pentru ca a crescut cu 100% fata de anul trecut. Situatia de acum nu se va schimba pana la sfarsitul anului”, estimeaza Markus Leininger. Situatia se manifesta inclusiv pe piata din Romania, unde marii jucatori sunt fondurile de investitii si dezvoltatorii internationali. De altfel, fata de anul trecut, potentialul de cumparare al fondurilor de investitii a scazut cu 50%-75%, potrivit Eurohypo. „In trecutul recent, cei mai multi dintre dezvoltatorii institutionali locali din Romania s-au imprumutat, din cauza costurilor mai ridicate ale finantarii de tip equity. Insa, din cauza crizei creditului, costul imprumutului este in crestere”, argumenteaza si Charles Krick, National Director - Head of Capital Market Bucharest - la compania de consultanta imobiliara Jones Lang LaSalle.

Cine a castigat alegerile?

La situatia de finantare de pe piata internationala, pe piata din Romania se adauga alegerile din acest an. „Cel mai important factor la care ne uitam este cel politic, dupa locatie si finantare”, subliniaza Edgar Rosenmayr, Chief Investment Officer si Member of the Bord la fondul austriac de investitii Immoeast, care este cel mai mare investitor din Romania, unde detine proiecte si investitii in valoare de peste 3,6 miliarde de euro, prezentand aproape 31% din investitiile totale ale companiei. Mircea Cleciu completeaza ca, in prezent, investitorii internationali asteapta sa vada ce se va intampla dupa alegeri, urmand ca apoi sa ia o decizie. In plus, „in Romania sunt alte elemente care conteaza mai mult, precum inflatia, somajul si cumparatorii prea indatorati. Criza internationala va afecta piata de aici in trecere”, mentioneaza Jorge Dios de Molina, Country Manager al bancii la Caixa.

Parteneri sau listare...

Pentru a face fata problemelor de finantare, in ultimul timp dezvoltatorii au incheiat parteneriate intre ei, cu fondurile private equite sau fonduri investitionale, aproape toate proiectele mari fiind realizate in acest mod. „Desi nu rezolva problema lipsei de finantare in totalitate, riscurile se impart proportional cu partea detinuta in compania de dezvoltare”, explica Georgiana Anghelus, broker in cadrul Investment Division la compania de consultanta imobiliara Colliers International. Procentele cu care participa fiecare pot varia intre 5% si 50%, in functie de valoarea terenului si de tipul proiectului si valoarea sau costul acestuia. „Alta modalitate de finantare, inedita si foarte rar folosita, fiind destul de costisitoare prin prisma cheltuielilor anexe pe care le presupune, ar fi listarea la bursa a companiei detinatoare a proiectului pe piata interna sau pe cele externe”, exemplifica Dan Ionascu, director al Departamentului de Evaluare la compania de consultanta imobiliara Cushman&Wakefield Activ Consulting.

... sau finantarea subordonata

Finantarea mezzanine sau datoria subordonata este alt mod prin care dezvoltatorii reusesc sa isi obtina resursele financiare pentru finalizarea proiectelor. „Finantarea mezzanine este cu siguranta o optiune in Romania si este oferita de acel grup de investitori, dispus sa furnizeze fonduri sau imprumuturi”, precizeaza Charles Krick.Prin acest procedeu, dezvoltatorul, care nu mai poate accesa finantare de la banca sau veniturile incasate in avans sunt insuficiente pentru acoperirea costurilor, se imprumuta de la un fond de investitii. Dupa atingerea anumitor parametri in realizarea proiectului, suma imprumutata se transforma in capital investit, iar fondul de investitii devine partener. Finantarile de tip mezzanine functioneaza ca imprumuturile clasice, fiind acordate pe o perioada intre cinci si opt ani. „In realitate, acest fel de finantare este tot de tip venture capital, care apare in fapt ca si o finantare sub forma unei emisiuni de actiuni preferentiale, obligatiuni convertibile ori credite subordonate”, mai spune Dan Ionascu.

Aceasta modalitate de finantare poate fi folosita pentru oricare dintre tipurile de proiecte imobiliare. In plus, finantarea mezzanine este folosita pentru achizitiile de companii, dezvoltarea firmei, finantari de tip „punte”, precum si pentru achizitionarea pachetelor minoritare de actiuni ale firmei. „Acest tip de finantare permite realizarea unor tranzactii de volume mai mari”, completeaza Anca Bidian, CEO al companiei de brokeraj bancar Kiwi Finance. Finantarea are drept costuri aferente dobanda fixa si veniturile obtinute in urma vanzarii actiunilor detinute la compania respectiva. „Randamentul investitiilor mezzanine se ridica la 12%-17% pe toata perioada investitiei, nivel situat peste cel al bancilor pentru credite si sub randamentul obtinut de fondurile de private equity”, mai spune Anca Bidian.

Sursa de rambursare a acestui imprumut este criteriul fundamental de acordare. Acest imprumut este rambursat ulterior oricarui imprumut bancar si nu este garantat nici la nivel de companie de proiect, nici la nivel de actionar al companiei de proiect. Din acest motiv, costul acestui tip de finantare este mai ridicat decat al unui imprumut clasic. „La noi, aceste imprumuturi se acorda la nivelul companiilor mama ale companiei de proiect, unde sunt garantate cu partile sociale ale companiei sau grupului mama, si de acolo sunt injectate in compania de proiect sub forma de credit actionar”, specifica Ovidiu Pocan, directorul departamentului de imobiliare la casa de investitii Capital Partners. Georgiana Anghelus mai spune ca, de regula, fondurile care pot structura o tranzactie printr-un imprumut mezzanin au in vedere dezvoltatorii experimentati care pot intra parteneri intr-o structura institutionalizata si au o anumita experienta in imobiliare atat in Romania, cat si global.

Finantarile, sindicalizate si nu prea

In conditiile de pe piata, o incetinire in dezvoltare ar putea sa sufere si proiectele de mari dimensiuni. Motivul este acela ca „piata sindicalizata (n. red - imprumuturile acordate de mai multe banci pentru un singur proiect foarte mare, de sute de milioane sau miliarde de euro, realizat in mai multe faze si cu cateva zeci de imobile) nu mai merge bine”, continua Markus Leininger. In acest tip de finantare, sarcinile pot fi impartite intre bancile participante. Finantarea propriu-zisa cade in sarcina unei singure banci desemnate din cadrul sindicalizarii, care primeste fonduri de la celelalte banci si le distribuie imprumutatului. „Partea de garantii revine in sarcina altei banci desemnate, care are rolul de a constitui si monitoriza garantiile in functie de clauzele contractului”, adauga Ovidiu Pocan.

Scad preturile

Alta consecinta a crizei este scaderea preturilor la imobilele comerciale, precum birouri, centre comerciale, spatii industriale si hoteluri. „In Romania, are loc o corectie a preturilor chiar si a proiectelor bine locate. Anul trecut, fiecare proiect era aproape o licitatie «cu strigare» de 10-15 investitori, iar acum sunt pentru un proiect doi-trei investitori, care nu depind de finantarea datoriei sau de fondurile scandinave”, detaliaza Edgar Rosenmayr. Jucatorii din piata spun ca aceasta situatie este benefica deoarece ajuta la eliminarea proiectelor cu deficiente de constructie. In plus, era nevoie de un astfel de moment pentru a regla preturile, anul trecut tranzactiile fiind incheiate la randamente peste dobanzile bancare. „Pe termen scurt, preturile vor scadea chiar si in Romania, dar, pe termen lung, vor incepe sa creasca din nou”, subiliniaza si Markus Leininger.