Scaderea preturilor de pe piata lo­cuintelor noi livrate de catre dez­voltatori in Bucuresti a capatat un ritm mai accentuat comparativ cu evolutiile inregistrate pe seg­men­tul apartamentelor vechi. Astfel, conform ultimului raport de piata intocmit de com­pania de consultanta Col­liers International Romania, ca o conse­cinta a vanzarilor re­duse, dezvoltatorii au continuat scaderile de pret, valoarea medie a unui mp construit diminuandu-se in primele sase luni cu 10%, comparativ cu numai 3,1% (indicele imobiliare.ro) cat a fost scaderea preturilor pe piata lo­cuintelor vechi. In primul semestru, pretul mediu al locuintelor noi a scazut de la 1.300 euro/mp (fara TVA) la sfar­situl lunii decembrie 2009 la 1.170 euro/mp la finalul lunii iunie 2010, con­form calculelor Colliers, bazate pe evolu­tia preturilor in cele 37 de an­sambluri rezidentiale, cu peste 200 de unitati fie­care, localizate in Bucuresti si impre­jurimi (Pipera, Prelungirea Ghencea).

Efectul deprecierii leului

In comparatie cu punctul maxim atins pe piata rezidentiala in primul semestru din 2008, pretul mediu a su­ferit o scadere totala de 28%. Totusi, luand in considerare aprecierea mone­dei euro fata de leu (17% din iunie 2008 pana in iunie 2010), corectia preturilor in moneda nationala nu este la fel de pronuntata ca in euro. Intrucat dezvol­tatorii exprima preturile apartamentelor in euro, corectia descendenta din piata a fost partial absorbita de deprecierea monedei nationale, afirma analistii.

Practic, criza financiara a aratat atat valoarea, cat si dimensiunea reala a pie­tei rezidentiale locale. Dupa o evolutie calma pe parcursul lui 2009, revita­lizarea pietei era asteptata pentru 2010. In schimb, activitatea din primul se­mestru al lui 2010 s-a materializat intr-o recesiune extinsa. In ianuarie si fe­bruarie 2010 nu s-au inregistrat schimbari comparativ cu anul precedent. Primele sem­ne de imbuna­tatire aparute in mar­tie si aprilie au fost anulate incepand cu jumatatea lunii mai, cand au fost anuntate noile politici guver­na­mentale. Volumul to­tal al vanzarilor in proiectele analizate a atins aproximativ 600 de unitati in primele sase luni din 2010, adica apro­ximativ 7,5% din stocul total de 8.000 de locuinte noi oferite la vanzare. Din cele 8.000 de unitati nevandute, 5.400 de apartamente sunt in prezent disponibile la vanzare direct de la dezvoltatori.

De fapt, majoritatea acestora si-a res­pectat termenele de livrare si apro­ximativ 2.500 de unitati au fost finalizate in primul semestru, reprezentand peste 80% din cele 3.000 de apartamente anun­tate.

Asadar, stocul de unitati li­vrate in proiectele rezidentiale de mari dimen­siuni a atins pragul de 13.500 de apar­tamente la finalul lunii iunie 2010, marcand o crestere de 23% in comparatie cu sfarsitul lui 2009.

Avand in vedere ca cererea nu a tinut pasul cu volumul livrarilor din ultimele 18-24 de luni, stocul apartamentelor livrate, dar nevandute a crescut la 3.700 la sfarsitul primului semestru din 2010, de la 2.500 de unitati inregistrate la finalul anului trecut.

„Prima casa’’ a scazut cu 45%

Desi programul „Prima casa’’ a fost in continuare sustinut de guvern (prin „Prima casa II’’), acesta nu a inregistrat rezultatele asteptate, iar situatia a de­venit si mai proasta mai ales spre sfar­situl semestrului, in lunile mai si iunie. Potrivit datelor Fondului National de Garantare a Creditelor pentru IMM-uri, care gestioneaza programul „Prima casa’’, numarul de garantii (atat pentru apartamente noi, cat si vechi) acordate lunar a scazut cu 45%, de la o medie de 2.300/luna in perioada iulie 2009-fe­bru­a­rie 2010 („Prima casa I’’) la 1.320 garan­tii/luna in perioada martie 2009-iulie 2010 („Prima casa II’’).

Analistii Colliers remarca faptul ca cererea existenta s-a materializat in special in proiectele care se adreseaza clientilor cu venituri scazute, acestia re­prezentand circa 77% din vanzarile totale realizate in primul semestru din 2010. In acelasi timp, ansamblurile care se adre­seaza clasei medii au generat 16% din totalul vanzarilor. Urmand o tendinta similara celei de anul trecut, clientii care au incheiat tranzactii in primul se­mestru din 2010 au fost cei cu o nevoie imediata, care au gasit o oferta finan­ciara buna sau au vrut sa profite de conditiile oferite de programul „Prima casa”. Monitorizarea Colliers a mai relevat ca pentru proiectele destinate segmentului cu venituri scazute pretul mediu practicat a fost de aproximativ 1.000 euro/mp construit. Ansamblurile rezidentiale orientate spre categoria de clienti cu venituri medii au un pret mediu putin mai mare decat media pietei, de 1.300 euro/mp, in timp ce proiectele incadrate in categoria mediu-superioara practica un pret mediu de 1.830 euro/mp. Totusi, aceasta ultima categorie nu influenteaza considerabil media pietei din cauza slabei repre­zentari a proiectelor respective in oferta.

Norii negri nu dispar

Luand in considerare evolutia pietei rezidentiale, corelata cu cea a economiei nationale, analistii citati nu cred ca in urmatoarele sase pana la 12 luni se poate  anticipa vreo crestere in intensitate a activitatii. „Estimam in continuare o usoara scadere atat a vanzarilor, cat si a preturilor cauzata de tendintele macro­economice si de politicile guverna­mentale implementate la sfarsitul primului semestru, cum ar fi  scaderile salariale pentru personalul adminis­trativ, cresterea TVA si schimbarile din Codul Fiscal”, se arata in raportul Colliers.

Totusi, previziunile pentru piata re­zidentiala se diferentiaza in functie de clientii tinta ai fiecarei categorii de proiecte. Astfel, proiectele care se adre­seaza segmentelor cu venituri scazute si medii vor continua sa atraga cerere, in special datorita preturilor practicate, dar si a TVA de 5% (unde este cazul), in timp ce proiectele rezidentiale de lux vor fi nevoite sa-si ajusteze considerabil pre­turile de lista.

Piata isi va relua cresterea la 3-4 tri­mestre dupa revenirea economiei, cand consumatorii isi vor recapata increderea atat in economia nationala, cat si in piata rezidentiala.

Evolutie in W pe piata caselor

Finalul primului semestru din 2010 a aratat o evolutie de tip W pe piata rezidentiala. Pana la sfarsitul lunii iunie 2008, piata a resimtit impactul crizei financiare. In al doilea semestru din 2009 si-a revenit usor din soc printr-o scurta perioada de crestere, pentru ca ulterior sa inregistreze o noua scadere, la sfarsitul primului semestru din 2010, provocata de criza economica resimtita la nivel local.