In spatele cifrelor seci ale rapoar­telor de piata publicate periodic de catre firmele de consultanta se ascunde un adevar crud. Comertul merge prost, motiv pentru care multi operatori din sector isi vad reduse nu doar marjele de profit, ci si planurile de expansiune a afacerii.

Unul dintre cele mai afectate sectoare imobiliare, dupa cel rezidential, este cel al retailului. Grija zilei de maine, neincrederea clientilor in piata de consum afecteaza nu doar veniturile actuale ale operatorilor de centre comerciale, ci pun in pericol si viitoarele dezvoltari anuntate in acest sector.

Razvan Gheorghe, Managing Director Cushman&Wakefield, spune ca pe piata dezvoltarii de noi centre comerciale vor iesi foarte putine produse.

„Explicatia principala este lipsa cererii din partea investitorilor, data de consumul foarte scazut care, la randu-i, are ca temei nesiguranta locului de munca, redu­cerea salariilor si conjunctura econo­mica generala. Toate acestea au speriat consumatorul”, spune directorul Cush­man&Wakefield.

In prezent, singurele imagini de aglomerare pot fi surprinse doar in cazul hipermarketurilor din oras, care sunt pline de cumparatori si in timpul zilei, nu doar seara sau in weekend. Razvan Gheorghe spune ca si aceste imagini sunt inselatoare, deoarece oa­me­nii isi cum­para strictul necesar. „De aceea volumul de vanzare in magazine tip hipermarket sau super­market, mai ales in raioanele de mancare, nu s-a redus foarte mult. Cel mai mult au suferit celelalte categorii de retail, cum sunt galeriile comerciale, in special ma­ga­zinele de imbracaminte si incal­taminte, serviciile, bunurile de folosinta indelungata (mobilier, elec­tro­casnice etc.)”, crede managerul Cush­man&­Wakefield. 

Retailerii romani au cedat cotele

Analistii companiei mai observa o tendinta clara a concentrarii comertului in anumite centre comerciale sau zone stradale. Retailerii romani cu capital romanesc si-au restrans retelele, au mutat magazinele unde au considerat ca este mai profitabil si au lasat o parte din cota de piata sa migreze catre retailerii internationali. Dar analistii anticipeaza un scenariu similar si in cazul rechinilor din retailul international, care vor inghiti cota unor pesti mai mici, tot internationali. S-a anuntat public ve­nirea retailerului H&M in Bucuresti, care va deschide primele sale magazine in AFI Palace Cotroceni si Baneasa Shop­ping City. In AFI Cotroceni, mag­a­zinul H&M va fi amplasat pe doua etaje, chiar vizavi de un alt retailer de fashion - C&A. „Cu siguranta ca H&M va fura din cota de piata a retailerilor de fashion deja prezenti acolo. Si desi mallul din Cotroceni nu duce lipsa de vizitatori, cred totusi ca retailerii mici, cei fara o stiinta a vanzarii, vor suferi din cauza acestei vecinatati”, declara Razvan Gheorghe.

In ceea ce priveste locatiile, excep­tand magazinele de bricolaj si hiper­marketurile, toate unitatile de la mar­- ginea sau din afara orasului au inre­gistrat scaderi ale cifrei de vanzari. In prezent, singurele centre care par sa nu fie afectate de criza sunt proiectele domi­nante ale Capitalei, precum Bucuresti Mall, Sun Plaza, AFI Palace Cotroceni, Unirea Shopping Center sau Baneasa Shopping City. Aceste centre nu au cunoscut o scadere a traficului ca altele, crede Razvan Gheorghe. Fiecare si-a fixat deja o zona exclusiva de clienti tinta care este tot mai greu de spart.

Practic, acum Bucurestiul este impar­tit intre cele cateva malluri dominante mentionate mai sus, iar aici nu se mai da o batalie a brandurilor, ci una a di­mensiunilor. Asta explica, partial, de ce centrele comerciale de la margine de oras sau cele de cartier au suferit o scadere a traficului cu cel putin 10%. Totodata, cifra de afaceri a chiriasilor aces­tor centre a scazut cu 20%-30%.

Sistem lipsit de probleme

In momentul de fata randamentul pe care un centru comercial modern il ofera dezvoltatorului este mic, cifrele de afaceri se reduc, iar competitia este tot mai mare. In plus, veniturile din retail estimate pentru perioada de criza si postcriza nu-i inspira pe investitori sa plaseze bani in acest sector. Nici sistemul bancar nu este de mare ajutor, creditul de dezvoltare fiind in prezent unul dintre cele mai scumpe produse de finantare.  Razvan Gheorghe, directorul Cushman&Wakefield, spune ca proble­mele actuale ale dezvoltatorilor sunt de fapt problemele bancilor. „Atat timp cat acestea nu reclama vreo problema, putem considera ca nici la nivel de sistem nu sunt probleme. De fapt, bancile culeg acum ceea ce au semanat, asa ca nu prea au solutii. Chiar daca ar putea executa, spre exemplu, o galerie comerciala, ce sa faca cu acest activ?”, se intreaba acesta.

Chiar daca bancherii incearca sa ne convinga ca sistemul este sanatos, faptul ca nu dau drumul creditelor de dezvol­tare este un semn ca lucrurile nu stau chiar asa. „Bancile au bani si pot finanta cresterea economica, insa sunt foarte prudente si nu vor sa riste nici macar un euro. De la solicitantul per­soana fizica care cere un credit de consum, pana la dezvoltatori sau com­panii de investitii, pe lantul acesta nimeni nu prezinta incre­dere pentru banci. In consecinta, nu imprumuta pe nimeni sau o fac doar in conditii foarte dure, in care doar niste nebuni s-ar imprumuta”, declara seful Cushman&Wakefield.

Noutatile anului

Dar chiar si in aceste conditii pla­nurile privind noi dezvoltari de centre comerciale nu au fost sistate definitiv. Astfel ca, dupa o perioada in care unii dezvoltatori nu au facut altceva decat sa astepte sa vada ce alte surprize le rezerva criza, in decursul primei jumatati a acestui an s-au anuntat trei proiecte de centre comerciale, doua dintre acestea fiind in Bucuresti. Este vorba despre Pallady Shopping Center, un proiect dezvoltat de Avrig 35 si Cascade Group, care cuprinde o galerie comerciala de 20.000 mp suprafata inchi­riabila, Coresi Shopping City Brasov, un mall de 40.000 mp suprafata inchiriabila, dezvoltat de Centerra, si centrul Collo­seum, dezvoltat de Nova Imobiliare. Toate trei au deja contractati cel putin cate un chirias ancora (hipermarket).

Totusi, asa cum arata specialistul Cushman&Wakefield, e posibil ca partile de proiect care tin de fashion shopping sa aiba probleme in atragerea de chi­riasi, respectiv a finantarii bancare. „De exemplu, la Pallady proiectul are pe langa componenta de retail ware­housing, adica Do It Yourself (DIY), un magazin de sport (Decathlon) si un shopping mall. E posibil ca anume pe acest segment sa vedem cateva intar­zieri, totul depinde de capacitatea dez­voltatorului de a preinchiria pro­iectul. Va fi greu pentru ca bancile finantatoare solicita un grad de prein­chiriere mare, de peste 50%. Era foarte greu sa reusesti acest lucru in perioada de prosperitate, dar mai ales acum. Pallady, din cate stiu, are niste contracte cu chiriasi seriosi cum ar fi Decathlon sau Auchan, lucru care face proiectul „bancabil”. In acest caz banca va zice da, sunt contracte foarte bune, cu risc scazut, va dam banii. In cazul unui shopping mall la margine de oras e mai complicat. Avem deja exemplul lui Grand Arena, care este jumatate gol, asa ca pentru un dez­voltator va fi greu sa demonstreze bancii ca poate mai mult decat ii ofera piata”, spune Razvan Gheorghe.

Malluri in lucru

La inceputul anului 2010, doua centre comerciale au fost livrate pe piata, Sun Plaza (Bucuresti), cu ancore precum Cora, Baumax si Mobexpert, si  Atrium Center Arad, avand ca principal chirias supermarketul Billa. Potrivit planurilor de dezvoltare, mai exista alte patru proiecte ce urmeaza sa fie deschise pana la sfarsitul anului 2010, ma­joritatea situate in orase secundare. Acestea sunt West Gate Center din Craiova, Polus Center Constanta, EuroMall Galati si Gold Plaza Baia Mare. Dintre acestea, doar la Gold Plaza lucrarile de constructii sunt avansate. Majoritatea proiectelor anuntate pentru acest an trebuiau livrate inca de anul trecut, dar au fost amanate ca urmare a instabilitatii economice.