Vara este de obicei un sezon de pauza in tranzactiile imobiliare de tot felul. Insa in cazul anului in curs, acalmia de vara din zona investitionala prevesteste in­ghetul tranzactiilor, mai ales in sectoarele de activitate ale companiilor. „Vom vedea cu certitudine semnale mai proaste catre toamna”, crede Radu Boitan, directorul general al firmei de consultanta King Sturge.

Investitorii inca mai au putere finan­ciara in a sustine serviciul datoriei catre credi­tori, iar majoritatea creditelor catre zona de dezvoltari imo­biliare au fost restruc­turate, in sensul ca cel putin nu se mai plateste principalul, ci doar do­banda. Totusi, la toamna, cand nume­roase banci vor finaliza reevaluarea activelor, si isi vor da seama cat de subreda e aceasta fundatie, probabil ca vor decide sa abor­deze o politica mai dura vizavi de dator­nici, crede repre­zentantul King Sturge.

Primele semnale, relatate de o pu­blicatie israeliana, deja s-au vazut. Astfel, dezvoltatorii imobiliari israelieni Profit Building Industries, New Horizon Group si Intercolony Investments au fost somati de catre banci din Romania sa ram­bur­seze credite in valoare cumulata de 6,6 milioane de euro, potrivit pu­blicatiei „Globes“ din Israel. Unii dez­voltatori rela­teaza, off the record, ca si filialele unor banci grecesti, cu expunere mare pe segmentul creditelor de dez­voltare in secto­rul imobiliar, au inceput sa res­tric­tioneze accesul datornicilor la conturile curente.

Totodata, o serie de alte probleme nere­zolvate la ni-velul sistemului bancar sunt inca pitite sub covor de catre ban­cheri. Spre exemplu, companiile spe­ciali­zate in dezvoltari au cumparat in anii trecuti terenuri in ve­derea securizarii unor afa­ceri viitoare si care acum gre­veaza stabilitatea finan­ciara a acestora. „In trecut, creditele bancare pentru cum­pararea terenurilor pentru dezvoltari imobiliare se obtineau usor. Solicitantul putea sa vina de acasa cu numai 10%-20% din banii necesari achizitiei, restul il suporta banca. Acum, avem resurse financiare imobilizate in terenuri care reprezinta mai mult de un miliard de euro. Jumatate din aceasta suma a venit din sistemul bancar, iar restul sunt bani ai actionarilor sau alte credite din afara sistemului bancar ro­manesc”, declara Razvan Gheorghe, di­rectorul general al Cushman&Wakefiled Romania. Totusi, stirea linistitoare este ca, probabil, nu se vor inregistra fali­mente de rasunet, cred analistii imo­biliari chestionati.

Riscurile sistemice

Totusi, la toate acestea, colac peste pupaza, peste criza se suprapune si pro­blema finantelor publice ale guvernului, a carui ineficienta afecteaza in mod di­rect stabilitatea pietei imobiliare. „Aici lucrurile sunt foarte simple si, de obicei, ne raportam in stabilirea gradului de eficienta a unui guvern in functie de riscurile sistemice atribuite unei eco­nomii”, arata Radu Boitan (King Sturge). Totusi, in piete turbulente ca a noastra, pot sa apara situatii in care, spre exemplu, un deal cu o proprietate foarte buna sa se faca in conditii superioare fata de perceptia generala a pietei. Daca, spre exemplu, randamentul uzual este de 9%, o proprietate foarte buna iti poate scoate un randament sub aceasta cota.

In urma cu cativa ani, randamentele oferite de catre unele proiecte de office din Londra coborasera sub nivelul in­vestitiilor in titluri de stat britanice. Ceea ce era incredibil. Adica era mai sigur sa investesti intr-o cladire de birouri decat intr-un bond garantat de guvernul majestatii sale?, spune Radu Boitan, directorul general King Sturge.

Cota TVA de 24% nu face decat sa complice suplimentar piata imobiliara. Finantarea care era foarte greoaie a devenit aproape imposibila. Chiar daca, teoretic, TVA se returneaza, stim ca aceas­ta are loc cu intarziere. La per­fectarea unei tranzactii trebuie sa vii cu banii dealului plus 24% cat reprezinta TVA. „Este un efort de numerar foarte mare in conditiile noastre. Ma tem ca daca vom avea si la cota unica surprize, vom ajunge in situatia de a inregistra dezinvestitii. Adica vanzari de active rapide si in pierdere. Mai sunt cativa investitori institutionali care pot servi profit actionarilor. In momentul in care acestia nu vor mai putea asigura un randament minim, vor trebui sa lichi­deze fortat”, crede Radu Boitan.

Revenire peste doi-trei ani

Prin urmare, revenirea nu este astep­tata pentru finele acestui an si probabil nici pentru 2011. Abia peste doi-trei ani birourile despre care acum se  spune ca sunt proaste si de aceea neinchirate vor fi din nou ocupate 100%. La nivelul lui 2011 probabil ca livrarile vor ajunge undeva sub 100.000 mp si asta in conditiile in care cererea Bucurestiului cu greu cade sub 80.000 mp/an, chiar si intr-un an de criza. De la o piata care avea un nivel de absorbtie de 250.000 mp de spatii de birouri pe an, anul acesta poate ca va ajunge la 150.000 mp. In perioadele de boom, in Capitala ab­sorbtia ajungea si la 280 mii mp, similar cu piata Var­so­viei. Insa, intre timp, de pe piata au disparut 40% dintre chiriasi. In prezent, exista cladiri aproape trei sfer­turi goale, ceea ce era de nei­ma­ginat in urma cu doi ani. Lipsa de lichiditati pe piata este agravata si de faptul ca sistemul bancar nu mai vrea sa se implice. Bancile si-au asumat riscuri prea mari in trecutul apro­piat, cand au finantat proiecte in pro­portie de 70%-80%, iar acum sufla in iaurt.

In provincie lucrurile nu stau mai bine. Piata Clujului este a doua ca marime dupa Bucuresti, iar tendintele manifestate in Capitala se arata cu intarziere si la noi, in Cluj-Napoca, apreciaza Adrian Crivii, directorul Darian, cea mai mare firma de evaluare cu capital autohton. El spune ca usoara inviorare a activitatii pe piata imobiliara din acest an a fost efectul optimismului de la inceput de an. Din pacate, acesta s-a stins repede odata cu anuntarea masu­rilor de aus­teritate. „Noi traim acum o spirala a cresterii preturilor, manifestata prin perioade de scadere a pretului, urmate de o usoara activizare a tran­zac­tiilor, apoi din nou prabusire si un pu­seu de tranzactii”, explica Adrian Crivii.

Penurie de chiriasi

La Cluj-Napoca, chiriile maxime la cladirile de birouri de asa-zisa clasa A ating 15 euro/mp. Insa, acestea sunt rezultatul unor contracte mai vechi. Acum, pretul la care se contracteaza spatiile de birouri in cele mai bune cladiri este de 11 euro/mp. „Avem in Cluj vreo cinci-sase imobile de birouri in curs de finalizare si alte trei-patru finalizate, cum sunt Amera Towers, Sil­ver Towers, Global Plaza. Toate au probleme cu gasirea chiriasilor”, sustine Crivii. Anul trecut, chiriile au scazut in acest oras cu 30%, iar rata de neocupare a ajuns in jurul a 15%. In prezent, alte cateva proiecte sunt amanate sau ne­incepute din cauza situatiei eco­nomice dificile - Riverfront, Sigma Towers, Cambridge BP etc. De aseme­nea, sunt cazuri in care investitiile lan­sate initial ca proiecte de birouri au fost reorientate spre alte destinatii. De exemplu, pro­iectul cladirii de birouri de pe Calea Turzii din Cluj-Napoca a fost tran­sfor­mat intr-un boutique hotel (Alex&­Geor­ge). Aceeasi soarta a avut-o si cladirea Akros de pe 21 Decembrie.

Doar Madrid si Bucuresti scad cu doua cifre

In Europa, chiriile au ramas in mare parte stabile in prima jumatate de an, cu exceptia pietelor din Bucuresti si Madrid. In capitala Romaniei, cererea in scadere acuta si disponibilitatea ma­re de spatii de birouri au dus la diminuarea chiriilor pentru al doilea tri­mestru consecutiv in acest an (-17,4% in trim. II fata de 2009), con­form DTZ Property Times Europe Q2.