Cea mai cunoscuta zona comerciala a municipiului Constanta care, inainte de debutul crizei financiare, gazduia zeci de magazine a devenit, in prezent, aproape pustie. Prin spatiile comerciale, vanate in trecut de comercianti si inchiriate in schimbul unor sume exorbitante, bate acum vantul.

Strada Stefan cel Mare s-a transformat din cel mai important vad comercial de pe litoral intr-o zona ocolita de clienti. Fata zonei comerciale a fost luata de mallul construit in urma cu doi ani, dar comertul din zona a avut de suferit si din cauza scaderii drastice a apetitului clientilor pentru cumparaturi.

A fost in urma cu trei ani mandria Constantei, fiind vizitata zilnic de mii de localnici si turisti care obisnuiau sa isi faca cumparaturile de aici. Strada Stefan cel Mare, care pe o portiune este des­ti­nata strict traficului pietonal, a fost vanata de comercianti, acest lucru fiind speculat din plin de dezvoltatorii imo­biliari, care au inaugurat noi si noi ga­lerii comerciale. Din nefericire, acestia nu au mai reusit sa dea marea lovitura pentru ca recesiunea a dus la scaderea drastica a cererii si, implicit, la inchi­derea mai multor magazine care func­tionau in zona. Alti agenti economici au preferat sa se mute in mall, unde nu­marul clientilor este mai mare, sau intr-o alta zona a orasului unde chiriile erau mai mici. In aceste conditii, noile spatii comerciale au ramas libere de mai bine de doi ani. „Imi amintesc ca inainte de anul 2000 a trebuit sa ma lupt pentru a obtine un spatiu comercial pe Stefan cel Mare.

Cererea era extrem de mare, iar noile spatii comerciale erau inchiriate inainte sa ajunga sa fie inaugurate. Chi­riile erau exorbitante, asa ca nu puteai sa gasesti niciun magazinas fara 20 de do­lari pe metrul patrat pentru ca vanzarile mergeau extrem de bine. In oras nu era mall si principala atractie era magazinul Tomis care, la randul sau, este situat pe Stefan cel Mare. Acum lucrurile s-au schimbat la 180 de grade: chiriile au scazut la jumatate, dar nici asa, din vanzari, nu ne putem acoperi chel­tuielile”, a declarat Ioan Duma, agent economic.

Acum peisajul arata derizo­riu, mai multe centre comerciale si-au pus deja lacatul pe usa, iar in altele, am­plasate ceva mai central, functioneaza doar parterul, la etaj fiind trase obloa­nele. Presati de circumstante, proprie­tarii au devenit refractari si din ce in ce mai flexibili. Pentru a-si pastra putinii chi­riasi, acestia au convenit renegocierea chiriilor, utilizand metoda de calcul pe baza incasarilor sau sistemul „step rent”, care poate sa reduca presiunea chiriilor in urmatoarele 12-18 luni considerate cu vanzari potential scazute.

Nu se inchiriaza, dar se vinde... catre speculanti

Potrivit datelor oficiale, dupa primul an si jumatate de criza economica pre­turile spatiilor comerciale au scazut cu peste 33%. „Minimul a fost atins in iarna 2009-2010, cand valoarea acestuia a ajuns la 9 euro/mp, cu 40% mai putin. In prezent, pretul mediu cerut pentru inchirierea spatiilor comerciale din Con­stanta este de 10 euro/mp, dar chiar si asa, cererea se mentine redusa, deci mai este loc de scadere”, a declarat Adina Fa­cala, analist imobiliar. La nivel national, in ultimele 24 de luni, pretul cerut pentru inchirierea spatiilor comerciale a scazut cu 13%, de la 15 euro/mp pana la 13 euro/mp.

La inceputul acestui an s-a remarcat si o tendinta de crestere a tranzactiilor cu proprietati comerciale, intrucat pe piata au intervenit investitori specul­atori, care asteapta dezghetarea pietei. Speculantii profita de faptul ca dez­voltatorii au scos pe piata centre co­merciale intregi la preturi extrem de mici, presati de datorii si de lipsa cererii. Recordul este detinut de fondul austriac de investitii Immoeast, care a cumparat pro­iectul de mall Polus Center din Constanta pentru un euro. In schimb, fos­tul pro­prie­tar a preluat dato­riile de apro­ximativ 40 de mi­lioane de euro ale firmei dez­vol­tatoare. „Mallul, care ar urma sa aiba o suprafata inchiriabila de 50.000 de metri patrati, se afla inca in constructie, fina­lizarea urmand sa aiba loc cel mai pro­babil in prima parte a anului viitor. Immo­east a preluat mallul de la com­pania TriGranit, controlata de catre Sandor Demjan, unul dintre cei mai bogati oameni de afaceri din Ungaria, care le-a mai vandut aus­triecilor si proiectul Polus Center din Cluj pentru 210 milioane de euro. Po­trivit datelor DTZ Echi­nox, in prima par­te a acestui an, va­loarea tranzactiilor cu proprietati comerciale - birouri, centre comer­ciale si spatii indus­triale incheiate - a fost de aproximativ 100 de milioane de euro, cu mult peste nivelul din 2009. „Cum­paratorii din 2010 sunt fonduri de pri­vate equity oportuniste locale sau straine, si mai putin fonduri insti­tutionale. Fondurile oportuniste cauta produse bune, adica proprietati de cali­tate, in locatii convenabile, cu veni­turi garantate pe termen lung, respectiv mai mult de cinci ani. Ne asteptam ca proprietatile bune sa se tranzactioneze in 2010 la yielduri (randamente) de o singura cifra”, a declarat directorul de investitii DTZ Echinox, Cristian Usti­nescu. Anul trecut, valoarea tranzactiilor imobiliare a fost de aproximativ 200 de milioane de euro, cele mai multe cu proprietati din sectorul retail si hotelier. Pe de alta parte, potrivit BNP Paribas Real Estate, ultimul an a adus o scadere semnificativa a chirii­lor medii pentru spatiile comer­ciale stradale, cu valori cuprinse intre 15%-35%. Specialistii afirma ca daca in anii anteriori cei mai activi jucatori pe piata au fost bancile, farmaciile, retailerii de produse elec­trocasnice si operatorii de jocuri elec­tronice, in prezent cererea activa a provenit de la cafenele, restau­rante tip fast food si operatorii de magazine cu produse de larg consum.

Nu se mai construiesc spatii comerciale noi

Romania a coborat trei pozitii, pana pe 10, intr-un top european care cuprinde 35 de tari in functie de suprafata de centre comerciale in constructie, pe fondul amanarii unui numar important de astfel de proiecte, potrivit firmei de consultanta imobiliara Cushman&Wakefield. „In ultimele 18 luni nu s-a inceput constructia unor proiecte noi. In Romania dezvoltarea de noi centre comerciale va incetini, ajungand la 130.000 de metri patrati in 2011, comparativ cu maximul, de aproximativ 750.000 de metri patrati, din 2008”, se arata intr-un comunicat al companiei. Potrivit datelor Cushman, in perioada 2010-2011 vor fi finalizati in Romania 418.000 de metri patrati, in conditiile in care anul trecut centrele comerciale lansate au totalizat 314.000 de metri patrati. Anul 2009 a inregistrat cea mai mare scadere a deschiderilor de noi centre comerciale din ultimii 15 ani, cu aproximativ 7,4 milioane de metri patrati noi, in scadere cu 19% fata de 2008. In 2010 ar trebui sa fie livrati aproximativ 6,1 milioane metri patrati, iar 2011 va inregistra cel mai redus nivel din ultimii sapte ani, cu aproximativ cinci milioane de metri patrati, in scadere cu 46% fata de maximul din 2008, cand au fost livrati 9,3 milioane de metri patrati. In top 10, inaintea Romaniei se mai regasesc Italia, Franta, Bulgaria, Spania, Polonia, Marea Britanie si Germania.