Suntem intr-o perioada in care toata lumea fuge de imobiliare ca de ciuma. Din vedeta absoluta a sectorului de investitii, piata proprietatilor imobiliare a ajuns mai prost ca Cenusareasa in povestea cu acelasi nume. Despre potentialul real al acestui important sector economic spune mai multe Radu Boitan, director al companiei de consultanta King Sturge Romania.

„Financiarul”: Desi piata imobiliara se afla intr-un adanc regres, banuiesc ca exista segmente unde inca se mai obtin randamente multumitoare. Mai e loc de afaceri profitabile pe aceasta piata si in ce investim?
Radu Boitan: Majoritatea activelor exis­tente pe piata si-au corectat preturile cu 25%-40%, in unele situatii chiar pana la 60% fata de anii trecuti. Daca vom fi intrebati in ce sa investim si vom lua ca an de referinta 2007 sau 2008, probabil ca vom gasi usor active de recomandat. Insa cred ca piata imobiliara actuala are nevoie de referinte verificate pe termen mai indelungat. Astfel ca, daca ne intoarcem mult in urma incercand sa identificam activele care s-au comportat foarte bine in piata, probabil ca birourile situate in zonele ultracentrale ale Bucurestiului vor ramane activele cele mai cautate in Romania.

Cele mai bune plasamente imobiliare

Totusi, cifrele din piata ne arata ca la noi retailul este cel mai tranzactionat.
Da, dar in termeni de profitabilitate si sustenabilitate pe termen lung retailul se afla pe locul 2, dupa segmentul de office, mai ales din cauza volatilitatii consumului local. Investitiile in imobiliare trebuie judecate prin prisma catorva criterii: stabilitatea fluxului veniturilor, calitatea activului si randamentul oferit.

Cele doua produse tipice in care se putea investi in Romania erau retailul si cladirile de birouri. Ulterior au aparut activele industriale de calitate institu­tionala. In ultimii ani, in lipsa finantarii consumului acesta s-a corectat vizibil, afectand grav activitatea marilor suprafete de retail, in mod special a spatiilor de tip „shopping mall”, cu un procent ridicat adresat zonei de „fashion”.  In trecut sec­torul centrelor comerciale de tip „sho­pping center” a primit cele mai multe inves­titii, s-au anuntat foarte multe pro­iecte si tot aici s-a constatat si cea mai mare inflatie a preturilor. Insa primele active lansate pe piata s-au devalorizat repede, din cauza chiriilor, care s-au dovedit ridi­cate, si corectiei consumului, si tot ele au fost foarte mult expuse creditelor bancare. 

In prezent, chiar daca ultimele tran­zactii majore s-au realizat tot pe sectorul de retail, sunt diferente substantiale fata de trecut. Shopping mallurile, centre co­merciale complexe, erau foarte cautate in trecut datorita cresterilor accelerate inre­gistrate de consumul privat, sprijinit mai ales de finantare si veniturile in crestere, in timp ce astazi investitiile in retail s-au facut catre activele cu venituri cat mai sustenabile pe termen lung, cu cerere constanta, si cat mai diversificate ca sortiment, cum ar fi hipermarketurile sau bricolajul. Tot ce s-a investit in retail pana in prezent s-a dus in principal catre produse de tip „big box”, care cuprind hipermarketuri, Cash&Carry etc. Gratie contractelor pe perioada lunga (de pana la zece ani - n.r.) si chiriilor unitare reduse (insa substantiale ca suma globala anuala), aceste contracte au oferit stabilitate in­vestitorului in astfel de produse. Aici de altfel gasim si cele mai bune ran­damente de pe piata. Toate deal-urile care s-au facut pana acum s-au facut la un randament de sub 9% in cazul produselor de tip „big box”, iar in cazul galeriilor comerciale in jur de 10%+.

De ce?
De ce? Pentru ca tot ce inseamna fashion shop a fost extrem de lovit in ulti­ma perioada. Cifrele de afaceri ale chiriasilor au fost corectate negativ cu peste 40%. Evident ca a fost nevoie de o renegociere imediata a chiriilor, retailerii specializati devenind practic veriga slaba a centrelor comerciale.

Retailul insa nu poate supravietui fara sinergia asta dintre marii comercianti si micii „furnizori” de servicii si produse. Tranzactiile recente, implicand „big box”-uri si galeriile comer­ciale anexe, au relevat o combinatie interesanta intre cele doua perceptii de risc, astfel ca yieldul combinat intre cele doua tipuri de suprafete a rezultat intr-un procent de peste 9%, ceea ce a facut acest mix de retail destul de atractiv pe termen lung.

Avantajul nostru este ca suntem la inceput de drum

Suntem pe o piata globala, iar oferta romaneasca nu taie respiratia investitorului strain. Cat de atractiv mai este sectorul investitiilor imobiliare pentru straini?
Daca ne uitam la ratele dobanzilor la care ai putea sa te implici intr-un proiect comercial vom vedea ca raportul acestora cu randamentele potentiale este unul sustenabil, lucru care face produsele atrac­tive in continuare, chiar mai mult ca inainte. Bineinteles insa ca si riscurile percepute acum sunt mult mai mari ca in trecut, iar competitia internationala a crescut si ea. Avem cunostinta de pachete mari la vanzare continand „big box”-uri de retail disponibile si in Germania la un yield (randament) similar cu cel din Romania, intre 8,5% si 9%. Insa avantajul Romaniei este ca retailul se afla la inceput de drum. Aceste „big box”-uri romanesti sunt considerate spatii „de prima gene­ratie” in evolutia retailului, iar comertul lor vine sa satisfaca necesitatile de baza ale clientului. In schimb, in Germania sau Franta vorbim despre suprafete de retail deja din a treia generatie, cu varietate si complexitate sortimentala enorma, axate pe cumparatorul sofisticat care cauta, spre exemplu, o diversitate foarte larga de branduri prestigioase, de obicei etalate pe mari suprafete.

As cumpara, dar nu am ce

Daca elementul de atractivitate nu a disparut, de ce nu avem o invazie a investitorilor?
Nu este usor. In acest moment inves­titorii  nu mai au mult timp sa analizeze cu mare atentie ce se intampla in Romania din cauza faptului ca gasesc afaceri atractive si in vestul Europei, comparativ cu anii trecuti, cand Romania era vedeta Europei, iar chiar si cand o fac se lovesc de principala noastra problema atat in vreme de criza, cat si in vremuri normale, si anume ca nu avem produse variate si numeroase de „prim rang” in care sa se poata investi. Inca ne aflam in faza de „copilarie” in sectorul imobiliar. In prezent, toti investitorii institutionali se feresc de volumele mari ce depasesc 50 de milioane de euro, dar traditional unui gigant international, fie el fond de pensii, fie fond de investitii, cu un buget de investitii de aproximativ 3 miliarde de euro pe an, Romania nu are inca ce sa-i ofere, atat ca volum, cat si calitativ. Nu ca n-ar fi produse imobiliare, ele exista dar sunt inca slabe calitativ ca sa plaseze Romania pe un loc fruntas in analiza investitorului strain sofisticat. Practic, acesta trebuie sa fie sigur ca va avea incasari stabile, reflectate de chiriasi, contracte solide si, de asemenea, ca pro­dusul respectiv este de o calitate certificata si nu va trebui supus unui upgrade func­tional sau reconstructiei pe termen scurt. Prin absurd, daca toti s-ar decide sa vanda acum, nu cred ca piata de pro­prietati prime (de prima mana) din Romania ar depasi 1,5-2 de miliarde de euro fata de pietele mature, unde volu­mele tranzactionate anual ating si de­pasesc aceste niveluri. In prezent, daca cineva ar veni cu intentia sa cumpere masiv  la nivelul de lichiditate atins in pietele mature, cu greu ar gasi produse in vederea selectiei care sa valoreze cumu­lativ peste 500 de milioane de euro. In Bucuresti nu avem acum mai mult de 10-15 proprietati cu yielduri atractive care sa merite sa fie analizate.

In tara mai exista proprietati cu yielduri atractive, dar tot asa, volume potentiale relativ reduse intre 100 si maximum 500 de milioane de euro. Bine­inteles toate acestea reprezinta doar un potential, nu se pot tranzactiona simultan in decursul unui an, ele fiind supuse selectiei investitorilor si astfel va imaginati ca dimensiunile pietei locale raman reduse.

In momentul acesta preturile pro­prietatilor comerciale din Romania sunt mai atractive fara indoiala, dar perceptia de risc si lichiditatea din piata sunt cu totul altele.  Suntem foarte aproape de unguri ca si nivel al randamentelor si traditional la circa 150-200 de puncte de baza, adica 1,5%-2% la yield peste  Cehia sau Polonia si aproape 3%-4% fata de piata occidentala.

Nu mai suntem la fel de atractivi ca in trecut, cand tot calculul se facea mai mult matematic si mai putin in ceea ce priveste riscul sistemic de tara sau al pietei spe­cifice.

Nu mai suntem la fel de interesanti

Dintre marii investitori activi altadata in Romania cine credeti ca o sa mai ramana?
In anii 2007-2008 au intrat la noi niste nume la care pana atunci doar visam. Au investit si din pacate pentru ei criza i-a surprins cu banii deja blocati in activele romanesti. Multi dintre ei, cu intentii de investitii pe termen scurt, au fost nevoiti sa devina investitori pe termen lung. Pentru Romania acest lucru este insa un avantaj, deoarece vor trebui acum sa-si dezvolte afacerile, sa le aduca plusvaloare in vederea consolidarii veniturilor sau maximizarii lor. Insa repet, principala noastra problema este cea a plasarii ofertei romanesti la nivel european. Din pacate nu mai suntem asa de atractivi ca inainte, cand ne jucam cu yielduri de 7%-8% fata de yielduri 4%-5% la Londra. Acum intr-adevar sunt yielduri de 4%-5% la Londra si Paris, dar in Germania, Polonia, Cehia vorbim deja despre randamente de 7%-8%, iar la noi asteptarile sunt de 9%+. Deci nu mai suntem atat de speciali, ci, din contra.

Avem mari probleme in ceea ce priveste sustenabilitatea chiriilor. In afara de zona birourilor avem probleme cu chiriasii de pe segmentul de retail. Riscurile de neincasare a chiriilor sunt mai mari fata de tarile cu care ne comparam. Mai sunt riscurile legate de stabilitatea monedei. Cine schimba cateva sute de milioane de euro intr-o zi si este expus la o variabilitate de 1%-2% percepe foarte acut aceste variatii. Spre exemplu, profi­tabilitatea unei firme care administreaza un fond de investitii variaza intre 2% si 4% din sumele investite. Va dati seama ca o pierdere din cursul de schimb de 1% intr-un an inseamna foarte mult pentru un asemenea jucator. Sunt tot felul de strategii de protectie contra acestor fluctuatii, dar din acest punct de vedere, tarile aflate in zona euro sunt mai avantajate pentru ca se elimina riscul valutar.

Piata imobiliara asteapta fondurile autohtone

Ce poate impulsiona piata tranzactiilor din tara? Credeti ca fondurile private de investitii reglementate de piata de capital sunt o solutie?
 Da, evident. Pentru un investitor particular, aceste fonduri sunt solutia cea mai buna, deoarece nu vizeaza un anumit moment speculativ de pe piata, ci se orienteaza pe produse pe durata lunga, deci asigura siguranta si stabilitate. Cehia si Polonia de-abia de cinci-sase ani au ajuns sa-si constituie primele fonduri proprii reglementate si dedicate investitiilor imobiliare. In Romania exista fonduri private constituite prin formule de piata uzuale, gen SRL, dar acestea sunt fonduri doar in virtutea ideii ca niste indivizi se asociaza in vederea realizarii unor investitii. Exista insa o categorie care la noi este inca absenta, cea a fondurilor con­stituite in baza reglementarilor pietei de capital. Aceste fonduri atrag de obicei mult mai usor capital de plasament, care este foarte pretios pentru o tara ca Romania.

De regula, acestea au un grad de transparenta, raportare si management pe care un simplu SRL nu are de unde sa-l aiba. Managementul unei firme private nu se va putea compara niciodata cu cel al unui fond de investitii reglementat. In acest moment exista fonduri care fac doar plasamente pe criterii financiare, in sensul ca investesc pe termen foarte lung, intre 10 si 20 de ani, si doresc un yield bun. In Romania majoritatea investitorilor sunt insa cei care vor sa cumpere astazi la un randament de 10% si sa vanda la 8%-9% peste doi ani, fiind deci mult mai focusati pe speculatii.

Toti jucatorii care au intrat in Romania au mizat pe investitii pe termen scurt, de aceea si ciclul de crestere a preturilor a fost mai comprimat. Noi am crescut in trei ani cat au crescut altii in zece.

Radu boitan

 Inainte de King Sturge a fost consultant privat in domeniul proprietatii pentru clienti institutionali
A coordonat, intermediat sau consiliat tranzactii pentru clienti precum HSBC, Immoeast, Merrill Lynch sau Plaza Centers Europe BV
 Detine titluri de:

• MSc -  Master in Real Estate Economics
• MRICS – Chartered Surveyor si Membru al Romanian Board of RICS
• Expert evaluator ANEVAR
• Membru al IVSC si TEGOVA  

Cum se calculeaza yieldul (randamentul) investitiilor imobiliare

Nivelul yieldului este stabilit de piata si de percep­tia pro­fiturilor raportate la riscurile percepute. Bine­in­teles, vorbim de o analiza a preturilor pro­prietatilor de o anumita categorie si a pro­fita­bilitatii oferite de acestea prin inchiriere in diver­­sele piete mondiale cu diverse grade de risc si, evident, totul este raportat si la situatia ran­da­men­telor oferite de celelalte variante de pla­sament, cum ar fi piata titlurilor de stat in moneda de re­ferinta aleasa (de regula cele germane sunt luate ca reper pentru Euro), ajustate ulterior cu ris­curile specifice din piata tarii analizate. Aceste ris­curi cumuleaza factori cum ar fi riscul de tara, poli­tic, valutar, inflationist, asa-zise riscuri siste­mi­ce, la care se adauga marja de risc specifica pentru piata imobiliara si a proprietatii particulare studiate cu riscurile sale (riscul de neocupare, de volatilitate a veniturilor, calitativ al constructei, functional etc.), care variaza in functie de perceptia inves­titorilor si maturitatea pietei undeva intre 2 si 4%.