Una dintre cele mai dramatice evo­lutii a anului trecut pe piata locuintelor a fost reducerea puterii de cumparare a clasei mijlocii. Slabirea economica a aces­tei clase a avut ca prim efect disi­pa­rea clien­telei celor cateva zeci de apar­ta­men­te in ansambluri rezidentiale pro­iectate si construite de catre dezvol­ta­tori in toate sectoarele Capitalei. Cum pronosticurile privind nivelul casti­gu­rilor, dar mai ales rata somajului nu sunt imbucuratoare, este posibil ca aceasta tendinta sa se con­so­lideze si pe durata acestui an.  Astfel, in prezent, cu aceleasi venituri, o familie din clasa medie mai poate contracta doar 40% din valoarea unui imprumut ipotecar pe care bancile il acordau cu 16 luni in urma.  Acest as­pect a avut urmatoarele efecte: cei care nu erau presati sa cumpere o locuinta noua au preferat sa astepte pana in momentul in care bugetul disponibil va fi suficient pentru cumpararea casei vi­sa­te; cei care erau grabiti sa cumpere au fost nevoiti sa se orienteze catre pro­prie­tati care anterior erau considerate ca facand parte din segmentul sub medie.

Dezvoltatorii nu dau semne ca ar mai fi dispusi sa micsoreze preturile, chiar daca principala lor clientela, reprezentata de clasa medie, se afla intr-o evidenta saracire. Cel putin la nivelul targurilor imobiliare organizate de la inceputul acestui an, preturile practicate de vanza­tori, inclusiv promotiile si reducerile pe perioada targurilor, nu au adus preturile unitare cu mult sub nivelul tarifelor practicate anul trecut. Multi dintre parti­cipantii la targurile imobiliare declarau ca preturile locuintelor, „cel putin la dez­voltarile rezidentiale serioase”, nu vor mai scadea, deoarece se afla acum la un prag minim de rentabilitate, unele chiar la limita costurilor. Ion Catutoiu, direc­to­rul RealTime, spune ca mai devreme sau mai tarziu „scaderea sub limita cos­tu­rilor va duce la blocaje financiare si impo­si­bi­litatea de livrare a locuintelor”. Prima ju­matate a anului 2010 nu se anun­ta sa aiba parte de foarte mari modi­ficari. Mai mult, majoritatea jucato­rilor de pe piata imobiliara se anunta op­timisti pentru sfar­situl anului. Odata cu semnele de reve­nire din tarile vestice, ei spera ca si Romania va intra, in cele din urma, pe o panta crescatoare a graficului de tran­zactii si preturi.

Vanzatori cu preturi secrete

Multe companii prezente la ultimele doua targuri imobiliare - Project Expo si tIMOn, inca mai prezinta reminiscente ale atitudinii din perioada boomului imobiliar, cand intrebarile referitoare la pret se transformau intr-o adevarata cor­vo­ada pentru vanzatori. Multi comer­cianti uitau ca se afla la o expozitie cu vanzare, punand accentul pe cu totul altceva decat afisarea pretului. De regu­la, cei care evitau sa dea prea multe ama­nunte despre pret incercau sa-ti afle coor­donatele pentru ca apoi sa-ti trans­mita oferta completa. Doar promotorii ansam­blu­rilor ieftine nu aveau nicio jena in afisarea, cu cifre cat mai mari, a ofertei de apartamente.

Ca observatie generala, la majorita­tea targurilor imobiliare cel mai bine re­pre­zentate zone pe segmentul apar­ta­men­telor ieftine sunt Vitan, Berceni, Po­­pesti-Leor­deni, Titan, Militari, Prelun­girea Ghencea si Colentina. Dar si aici exista diferente notabile pentru un cumparator cu buget limitat. Astfel, minimele de preturi variaza intre 30.000 de euro pentru cea mai ieftina locuinta in Berceni, 32.000 de euro in Vitan (Confort City) sau Prelungirea Ghencea, pana la 60.000 de euro in Colentina. In categoria apartamentelor cu doua came­re, cele mai ieftine ansambluri se afla tot in Vitan, Ferentari, Fundeni si Otopeni.

Cei mai ieftini

Topul celor cinci cele mai ieftine oferte pentru apartamente de doua ca­mere eligibile programului „Prima casa” au o caracteristica comuna - se afla la pe­riferia orasului. Astfel, cel mai ieftin apar­tament cu doua camere era pro­mo­vat de catre Confort City, ansamblu rezi­den­tial dezvoltat si construit de catre Domus Stil in zona Vitan-Barzesti din Capitala. O locuinta cu doua camere, su­prafata construita totala de 51,7 mp, are un pret de 45.000 de euro. Cu aproximativ 7.000 de euro mai mult se prezinta ofer­tele an­sam­blurilor Poiana Florilor din Ferentari si Venus Residence din Otopeni.

Cumparatorul trebuie sa fie foarte atent la elemente de proiect obligatorii, dar al caror cost nu este, de regula, inclus in pretul unitar afisat. Spre exemplu, ofertele de pret includ si parcarea in ca­zul ansamblului Poiana Florilor sau bu­catarie mobilata si utiliata (Venus Resi­­dence), ceea ce inseamna ca desi pre­tul unitar este identic - 52.000 de euro, la Ve­nus cumparatorul va trebui sa supra­pla­teasca contravaloarea locului de par­care. In zona Baneasa, care prin traditie livreaza locuinte pentru segmentul de lux, se afla ansamblul North Lane Resi­dence. Aici un apartament cu doua ca­mere poate fi cumparat cu 55.800 de euro. Totusi, ansamblul are locurile de par­care si boxele in subsolul cladirii, ceea ce creste pretul locuintei. In plus, com­plexul mai contine piscina, sauna si alte facilitati al caror cost de intretinere ar putea depasi posibilitatile financiare ale unui client din clasa medie. Dezvolta­torul Conlux Development SRL sustine insa ca nu exista taxa de management pen­­tru ansamblul rezidential, cheltuie­li­le fiind stabilite de asociatia de proprietari.

Luxul - oferta larga, cerere redusa

Oferta pentru segmentul de lux, apartamente noi situate in zone centrale - Cismigiu, Piata Natiunile Unite, Flo­reasca, 1 Mai sau Baneasa si Pipera - nu este inca foarte cautata. De regula, cum­paratorul de imobile de lux este deja proprietarul uneia sau mai multor lo­cuinte. Astfel, in noua conjunctura eco­nomica, interesul pentru cumpararea de proprietati de lux a devenit foarte scazut.

Un alt factor care a contribuit decisiv in amanarea achizitiei a fost scaderea chi­rii­lor, ceea ce presupune in mod au­to­mat si reducerea eficientei investitiei. „In general, cei care au ajuns totusi la in­chi­derea unui contract de vanzare-cum­pa­rare au analizat multe luni toate ofertele disponibile in piata, au purtat negocieri dure, atat asupra preturilor, cat si asupra modalitatilor de plata”, se arata intr-un raport de piata RealTime. De altfel, sursa citata spune ca in 2009, din cauza crizei economice globale, cel mai afectat seg­ment rezidential a fost cel de lux. Nu­ma­rul tranzactiilor a scazut drastic, iar multe dintre proprietatile de lux scoase spre vanzare au avut reduceri de pret, in unele cazuri si de 50% fata de anul an­terior.

In pofida reducerii pretu­ri­lor, putini au fost cei interesati sa inves­teasca in segmentul de lux. Fondurile de inves­titii si-au conservat lichiditatile, iar persoa­nele fizice au suferit de pe urma temerii privind durata crizei si au preferat sa amane achizitia unei noi proprietati.