„Financiarul“: Cat de mult credeti ca vor contribui programele guvernamentale - „Prima casa” - la relansarea pietei imobiliare si a materialelor de constructii?
Ioan Popp, Impact Developer&Constructor: Valoric, constructia de noi locuinte repre­zinta  sub 10% din piata cons­truc­tiilor. „Prima casa“ a avut sub 25% din re­sur­se alocate caselor noi si sub 5% au fost alo­cate pentru case ce urmeaza sa fie cons­truite. Practic, vorbim de maximum 30 de milioane de euro dintr-o piata a noi­lor locuinte de aproximativ doua miliar­de, care face parte din sectorul constructiilor cu afa­ceri totale de circa 30 de miliar­de. Adica influenta este de unu la mie!

Ce nu se intelege referitor la rolul re­lan­sarii constructiei de locuinte este le­gat de mecanismele sociopsihologice care determina declansarea si sustinerea re­lan­sarii economice sau a iesirii din criza.

Locuinta are un rol extrem de impor­tant in viata fiecarui individ si achizitia ei reprezinta cel mai puternic motivator al obti­nerii de venituri individuale si for­mare de depozite bancare. De aceea frec­venta tranzactiilor rezidentiale, dar si pre­tul mediu al acestora sunt un indicator al increderii natiunii in propriile forte si in viitor. De aceea pretul locuintelor si mai ales tendinta preturilor reprezinta cel mai realist si rapid indicator al iesirii din criza prin urmatorul mecanism care poate avea doua directii. Practic, pesimismul si nein­cre­derea la nivelul celor trei jucatori (ban­ca agent consumator - angajat sau patron) poate sa se alimenteze in sens negativ atat de mult incat foarte multi agenti sa dea fali­ment, foarte multi angajati sa fie so­meri, foarte multe banci sa piarda sau sa decapitalizeze deoarece nu recupereaza cre­dite sau chiar sunt asaltate de retra­gerea depunatorilor.

Cealalta varianta. Cetatenii isi sufleca mane­cile si privesc cu optimism in viitor - ie­sirea din criza depinde de  atitudinea lor - trebuie sa munceasca mai mult si mai bine, eventual atingand cureaua. Pe de o parte sa economiseasca, pe de alta parte sa participe la economie consumand ratio­nal, dar si platind impozite pe care le va urmari sa fie folosite eficace. Agentii eco­nomici incep sa incaseze si sa aiba planuri realizate si profit.

Ce le lipseste sau din contra le prisoseste unor astfel de programe?
Programele guvernamentale trebuie mult mai bine pregatite in sensul studierii detaliilor de aplicare si al unei continue comunicari cu toti cei implicati pentru a avea certitudinea ca masurile aduc efec­tele scontate.

Care credeti ca este segmentul imobiliar cu cel mai mare potential de revenire: rezidential, birouri, comercial, industrial, terenuri sau investitii si de ce?
Potentialul de revenire poate fi valoric sau numeric. Oricare din aceste directii trebuie sa raspunda unei nevoi reale, deci  cu acoperire financiara pe termen mediu.

Sectorul cu cea mai mare dispersie pe plan national, dar si cu o mare capacitate de concentrare strategica este retailul. Chiar in criza, dar si dupa diminuarea ei, comertul va continua sa functioneze chiar daca frenezia cumparaturilor va fi mai diminuata. Necesarul de spatii comerciale moderne si accesibile este mare la nivelul oricarei comunitati plecand de la ipoteza ca per capita este nevoie de minimum 2 metri patrati de spatiu modern.

Din punct de vedere numeric segmen­tul care va avea cel mai mare numar de tranzactii va continua sa ramana achizitia de locuinte vechi care chiar daca va fi ate­nuata de introducerea certificatului ener­ge­tic tot va continua sa reprezinte apro­ximativ  90% din tranzactii.

Cum s-a adaptat piata materialelor de constructii la noua realitate din piata imobiliara? Cele doua piete vorbesc aceeasi limba pentru a depasi mai usor criza?
Ca si piata fortei de munca, piata mate­rialelor este in amontele pietei cons­tructiilor. Daca cele doua ridica preturile atunci si constructiile se scumpesc.

Iar daca constructiile devin mai scumpe, atunci si dezvoltatorii de noi locuinte ridi­ca pretul. Clientul are alternativa achi­zitiei de locuinte vechi si in masura in care refuza sa achizitioneze locuinte noi toate preturile din amonte scad. Dezvoltatorii scad preturile condominioanelor, cons­truc­torii scad pretul de edificare, mun­citorii sunt mai prost platiti si preturile la materiale se diminueaza.

Teoretic, o diminuare a cererii ar tre­bui sa duca imediat la o scadere a tuturor preturilor pe lant si la reluarea productiei bazata pe noile preturi de echilibru. Dar acest lucru nu se poate face deoarece fie­care are o atitudine de concurenta, si nu de cooperare.

Deoarece piata are un stoc de apro­ximativ 10-15.000 de apartamente noi  sau in faze avansate care nu au cumparatori, chiar daca toate preturile din amonte ar sca­dea (manopera materiale servicii ban­ci), piata noilor locuinte nu se va relansa daca dezvoltatorii nu vor avea capital de repornire care este blocat in stocurile puse la vanzare. Cum va influenta piata imo­biliara si pe cea a materialelor de cons­truc­tii intentia ANAF de a impune TVA la tran­zactiile imobiliare efectuate de per­soa­nele fizice in perioada 2000-2008? (Ofi­cialii ANAF vorbesc de TVA de recuperat de 84 de miliarde de lei de la aproape 300.000 de persoane.)

Rolul statului este sa colecteze taxe si impozite generate prin activitati econo­mice si financiare si apoi sa redistribuie sumele colectate in beneficiul public. Tranzactiile imobiliare sunt generatoare de castig si se inscriu in aceeasi categorie. Indiferent daca va reusi sau nu sa colec­teze sumele anuntate probabil ca activi­tatile imobiliare si de dezvoltare rezi­den­tiala vor fi mult mai reglementate pe viitor cel putin prin strictetea obligatiilor fis­cale, fapt care va duce la scaderea sem­nificativa a numarului de jucatori ofer­tanti si la ridicarea unor bariere de intrare pe piata. Intr-o oarecare masura este o schimbare asemanatoare cu obli­garea taranilor si a producatorilor sa isi vanda marfa nu pe sosele sau la colt de strada, ci in piete organizate si amenajate, dar si cu taxe de expunere.  

Ce modificari legislative si fiscale considerati ca ar putea impulsiona piata imobiliara?
Locuintele si constructiile sunt res­pon­sabile aproape 40% de efectul de sera care are ca principala cauza risipa ener­getica. Acest lucru trebuie serios modi­ficat. Pentru asa ceva trebuie penalizat con­su­mul energetic  care trebuie redus cu pana la 80% din cel actual. Deci toti pro­prie­tarii de cladiri de clasa sub A trebuie sa fie impo­zitati suplimentar  anual cu apro­xi­mativ 1 pana la 5% din valoarea imo­bilului in functie de cat de mari sunt pierderile.

 Sumele trebuie folosite anual pentru finantarea izolarii blocuri­lor. Totodata trebuie intarite disciplina in constructii si urmarirea incasarii de TVA, care trebuie sa fie directionata in pro­por­tie de minimum 50% pentru stimularea pie­tei chiriilor prin acordarea de vou­chere tinerilor si stimu­larea astfel a ofertei de portofolii de  locu­inte destinate inchi­rierii.

Infiintarea unui fond national de garantare a ipotecilor (valoarea gajurilor imobiliare).
Fondul poate fi de stat, privat sau mixt  si este destinat preluarii garantiilor rezidentiale la un pret astfel incat piata sa nu se prabuseasca deoarece consecintele sunt dezastruoase la nivelul bancilor si al relansarii sanatoase a pietei rezidentiale. Modificarea Codului Fiscal astfel incat dezvoltatorii si constructorii sa poata acorda credit furnizor catre clienti si sa nu  fie obligati sa plateasca TVA si impozit la facturare, ci pe masura incasarii de rate.
 
Credeti ca 2010 este ultimul an de criza economica, urmand ca din 2011 sa revina cresterea economica?
O scadere cu 8% a economiei in 2009 semnifica de fapt ca economia este mai mica cu aproximativ 2% decat cea din 2008. In domeniul imobiliar, practic ca­de­rea duce la apropierea pietei si mai mult fata de cea din 2007.  Chiar daca in ter­meni relativi 2010 va inregistra o usoa­ra crestere este de asteptat ca in imobiliar sa asistam la o usoara scadere fata de 2009, care in cel mai bun caz se va opri in 2011.

Cum arata intr-un cuvant pre­vi­ziu­nea dumneavoastra pentru ur­ma­torii trei ani: pesimista, optimista, ingrijoratoare, panicar­da, exuberanta, orice alt adjectiv etc.?
Discutand despre anul 2012  este mai degraba o loterie. Oricum, exuberanta din 2007 si 2008 nu va fi atinsa prea curand si  piata va fi mai degraba cu putini jucatori si mult mai profesionalizata fata de inghesuiala de acum cativa  ani.