Caderea pietei a determinat proprietarii de hoteluri sa se orienteze catre diverse solutii de supravietuire, cererea pentru servicii de management crescand cu 300%, declara Tinu Sebesanu, CEO al Trend Hospitality. „Peste 80% dintre pro­prietati nu sunt in standardele minimale pe care noi le solicitam”, spune Tinu Sebesanu, care aminteste ca problemele cel mai des intalnite sunt neconfor­mi­tatea constructiilor cu privire la siguranta la foc si siguranta clientului.

„Financiarul”: Cum a evoluat cererea de servicii turistice in primele doua luni ale acestui an in Bucuresti si in tara?
Tinu Sebesanu: La nivel macro, po­trivit evaluarilor noastre, incepand cu jumatatea lunii noiembrie 2009 am va­zut o oarecare stabilizare a tendintei des­cen­dente. Aceasta este o veste buna, sub as­pectul ca s-a stopat caderea, care la noi in industrie a fost dramatica. In ianuarie 2010 arata mai bine decat in ianuarie 2009. Este primul semn de stabilizare, nu pot sa zic ca s-a observat o crestere sem­nificativa in perioada ianuarie-fe­bruarie, dar tendin­ta conteaza. Per total venituri, in 2009 scaderea de fost de aproximativ 30% fata de 2007, ceea ce a produs pierderi financiare sem­nificative pentru multe operatiuni. 2007 ramane cel mai bun an pe care l-am avut, iar per­formantele realizate vor fi greu de atins in urmatorii cinci ani. De aseme­nea, de­va­lorizarea leului fata de euro a afectat marjele si rezultatele rapor­tate de catre proprietatile cu contracte de manage­ment si franciza si in general lanturile ho­teliere raporteaza in euro sau dolari.

Cum a evoluat industria turismului in 2009?
Noi am fost printre primele industrii afectate si o sa iesim ultimii din criza, mai ales in orasele mari, care au fost axa­te pe turismul de business international. In Bucuresti de exemplu, gradul de ocupare a scazut anul trecut in medie cu 16,1% fata de anul precedent, in timp ce RevPAR (veniturile pe camera dispo­ni­bila - n.r.) s-a diminuat cu pana la 40% fata de 2008. In context european am fost printre cele mai afectate piete, alaturi de Ungaria si Cehia. De la primele semne de criza, din prima­vara anului 2008, ma­joritatea corporatiilor au diminuat buge­tele de travel, acestea fiind printre primele masuri adoptate. Sun­tem de aseme­nea legati pentru tu­rismul de bussines direct de investitiile straine directe, care au scazut semnificativ, diminuandu-ne si noua gradul de ocupare.

Cum a evoluat cererea pe segmentul de business travel din partea companiilor autohtone? 
Piata locala a turismului de afaceri a avut o scadere a incasarilor de 10% per ansamblul anului trecut, pentru ca este in principal canalizata pe proprietatile de 3 stele superior. In principal, proprie­ta­tile afiliate  au fost afectate mai putin decat hotelurile independente, pentru ca au in plus forta de distributie in spate si de obicei un management mai perfor­mant. Evident, diferenta de manage­ment se vede mult mai clar in situatii de criza.

Unii hotelieri vorbesc de un razboi al preturilor in special in 2009. Credeti ca va continua si in 2010?
Pe fondul panicii, in lipsa de lichi­ditati, multi operatori au scazut haotic preturile, ceea ce va avea un impact ma­re pe termen mediu. Cu predilectie gradul de ocupare isi poate reveni mai repede, in functie de conditiile de piata. Dar ADR (rata medie de ocupare) isi re­vine greu, mai ales pentru segmentul „corporate” si tour-operatori. Gradul de ocu­pare isi va reveni probabil in urma­torii doi ani, la nivelul anilor 2008-2007, cand am avut un grad mediu de ocu­pare de 65%, care permitea o buna operare a pro­prietatilor. Impactul ratei medii este foarte mare, pentru ca in piata de hote­luri o reducere de pana la 30% duce la limita de subzistenta. Asta inseamna ca proprie­tatile nu-si mai permit chel­tuieli adecvate, ceea ce influenteaza cali­tatea serviciilor. Majoritatea (hotelurilor - n.r.) au taiat din cheltuielile cu resursele umane si training - care iar vor influenta serviciile, din chel­tuielile de mentenanta a properietatilor, decizie care va in­fluenta calitatea activelor si cheltuielile de capital in urmatorii ani. Impactul pe termen mediu va fi atat asu­pra pro­dusului, cat si a serviciilor.

Un alt fenomen a fost ca, practic, fie­care a intrat pe alte piete depasind setul com­petitiv traditional: produsele de 5 stele au intrat pe piata de 4 stele, cele de 4 pe piata de 3, si astfel multi au pierdut cote de piata. Acestea au fost impactele majore care-si vor arata dintii si efectele din toamna incolo.

Sa ne asteptam la falimente din toamna?
Da, multe. Falimentul nu este un lu­cru rau, pana la urma… La noi in indus­trie se spune ca este bine sa cumperi un hotel dupa al treilea faliment, ca atunci este va­loarea corecta. Multe proprietati sunt deja in faliment, poate nu o reali­zeaza sau poa­te nu vor sa si-o asume, dar sunt.

Aveti o statistica in acest sens?
Nu avem si nici nu avem de unde sa avem deoarece nu exista raportari ofi­ciale credibile.

Banuiesc ca hotelurile aflate in aceasta situatie nu sunt afiliate...
Cele mai afectate sunt hotelu­rile inde­pendente.

Cum a influentat aceasta situatie afacerile Trend Hospitality?
Partea buna pentru Trend Hospi­ta­lity este ca am inceput sa avem foarte multe cereri pentru partea de mana­gement ope­ra­tional, pana acum fiind focalizati mai mult pe dezvoltarea de proiecte noi. Majo­ritatea proprietatilor au fost concepute de investi­tori privati autohtoni, care veneau din alte domenii de activitate, nu aveau experienta si o perioada buna de timp si-au putut opera la un nivel satisfacator pro­prietatile. Acum au constatat ca au pro­bleme ma­jore, ca nu mai pot sa tina la ni­ve­lul de break even si de lichiditate ne­ce­sare pentru continuarea activitatii. Unii au avut resurse sa mai sustina pro­prietatile pe o perioada de un an, dar s-a adaugat si impactul cresterii costului de creditare si mai ales imposibilitatea de re­finantare si in ceasul al 12-lea constata ca nu mai pot opera proprietatile. Intr-ade­var, une­le (uni­tati hoteliere - n.r.) nu mai pot fi salvate, iar tranzactiile lipsesc cu de­sa­varsire.

Multi au ajuns la un nivel cand trebuie luate niste decizii radicale. Acesti factori au contribuit substantial la cres­terea cererilor pentru  ma­nagement. Ca si in alte domenii, inves­titorii autohtoni reali­zeaza importanta unui mana­ge­ment spe­cializat, care face diferenta. Noi am avut o crestere exponen­tiala a cererii de 300% pentru serviciile de management fata de 2007. Din pacate, peste 80% din proprietati nu sunt in standardele mini­male pe care noi le solicitam.

Despre ce standarde vorbim mai exact?
Nu vorbim de standardele de servicii existente, ci de active. Cel mai des intal­nite pro­bleme sunt neconformitatea con­struc­tiilor cu privire la siguranta la foc, sigu­ranta clientului si a angajatului, standarde care nu sunt respectate. Aces­tea sunt deja probleme ale activului care necesita niste costuri foarte mari de con­versie pentru pro­prietari. Aces­tea sunt problemele cel mai des intalnite. O alta problema este proas­ta calibra­re a acti­velor si a facili­ta­tilor, care nu au fost con­struite pe baza unor stu­dii specializate si nu au avut la baza un con­cept bine defi­nit care sa le adu­ca un avantaj compe­titiv sustenabil. Un alt aspect aici este ca majoritatea (hote­lierilor - n.r.) au fa­cut „masini mari cu motoa­re mici”, foarte greu de operat. Multi dez­­vol­tatori s-au axat in principal pe forma, pe ceea ce vede clien­tul: spatii publice si ca­mere, iar pe fond multe structuri sunt, practic, inoperabile.

Ce grad de clasificare au aceste proprietati cu dificultati?
Sunt in general proprietatile de 3-4 ste­le, care de fapt la noi sunt majoritare. Pro­prietarii sunt in proportie de 95% antreprenori locali care au avut lichi­ditati pentru investitii (financiar - n.r.), au avut si „ego” sau alte considerente sa detina si un hotel.

Si nu au avut nici experienta in turism...
Nu, dar nici nu au vrut sa o cumpere. Se merge pe principiul ca daca sunt un bun „consumator” de hoteluri pot sa fiu si un bun dezvoltator, ceea, precum se vede deja, nu este adevarat.

Sa revenim la preturi... care credeti ca va fi evolutia pretului mediu pe camera in Romania in acest an?
O sa fie probabil o crestere de maxi­mum 10% a pretului mediu in acest an fata de 2009, per total industrie, cu va­riatii pe anumite segmente.

Cum va evolua gradul mediu de ocupare in acest an?
Gradul mediu de ocupare va creste cu pana in 20%, dar in ansambul cifrei de afa­ceri vom fi cu mult sub anii anteriori. Re­venirea va fi grea si dureroasa chiar pen­tru multe proprietati. Oricum, 2010 nu reprezinta salvarea, este in continu­are un an critic pentru industrie, dar cu putin mai putin rau decat cel mai prost an, 2009.

S-a intrat intr-un cerc vicios. Aceasta sa fie cauza?
S-a intrat in acest razboi al preturilor care a obligat la reduceri masive ale chel­tuie­lilor de promovare, de marketing, dis­tributie, care la randul lor au afectat ce­re­rea. Cum mentionam, s-au revizuit agresiv organigramele si in general cos­turile au fost taiate, nu optimizate. Este un minim sub care daca scazi deja risti sa duci pro­prietatea catre faliment.

Iar am ajuns la falimente…
Strict juridic, sunt foarte putine. Toti proprietarii incearca acum solutii dispe­rate. Cumparatori nu exista, nu au fost tranzactii multe in perioadele bune, cu atat mai mult acum. Bancile nu au un apetit pentru re­finantari, mai ales la pro­prietatile care nu au un flux de nu­me­rar satisfacator pozitiv. Putem adauga faptul ca industria noastra nu a bene­ficiat de nicio masura a guvernului care sa-i ajute pe proprietari si operatori (din turism - n.r.) sa treaca peste perioada aceasta.

Ce masuri v-ar fi ajutat cu precadere?
In primul rand, daca o luam pe gru­pele mari de cheltuieli, pe partea de re­surse umane am avut o problema foarte mare de la schimbarea Codului Muncii dupa taierea contractelor de part-time, care sunt o carac­teristica a acestei indus­trii, ceea ce a facut ca fiecare companie sa-si revizuiasca orga­nigrama. Un alt exem­plu: taxele locale. Ho­telierii bucu­resteni platesc taxe locale de 12-15 mili­oane de euro, pe care nu le gasesc in promovarea orasului ca destinatie turis­tica, nu stiu unde sunt banii, in borduri sau in alte parti. Nu a fost niciun primar in acest an sa ne spuna ce a facut cu acesti bani din taxe: un centru de infor­mare turistica, un city tour. Bucurestiul este singura capitala europeana care nu are un tur de oras, pe cand Praga are peste 20 in parteneriat pu­blic-privat, de exemplu.

Cate hoteluri sunt scoase la vanzare in acest moment in tara si in Bucuresti?
Sunt multe, dar 70% nu sunt scoase la vanzare oficial, din anumite conside­rente. Cred ca este o crestere de peste 200% fata de anii precedenti. La noi ajung pe diferite cai cereri ale proprie­tarilor care vor o so­lutie: de vanzare, de asociere, de orice, ca sa poata supra­vie­tui. In general, noi nu am avut o piata de tranzactionare: in ultimii 10 ani tran­zactiile mari cu hoteluri, de peste 10 mili­oane de euro, pot fi numarate pe de­getele de la o mana.

Oricum, nu aveam o piata activa si aceasta nu a atras nici investitorii specializati. De exemplu, Grupul Blackstone, unul dintre cei mai mari investitori in hoteluri din lume, nu a activat deloc in Romania pentru sim­plul motiv ca nu avea proprietari la standarde si nici portofolii semnificative care sa poa­ta fi tranzactionate.

Litoralul cum sta cu hotelurile scoase la vanzare?
In toamna anului trecut au fost mul­te chiar. Numai ca proprietarii nu prea au ce vinde, vorbim de constructii facute acum 30-40 de ani. Nu sunt cumparatori pentru ei si nici nu cred ca vor fi in urma­torii ani. Cred ca in aceasta vara o sa vedem multe (hoteluri - n.r.) cu lacate pe usa, fiindca deja simpla lor operare costa mai mult decat sa le tii inchise.

Deci putem vorbi de oportunitati pe piata pentru investitori…
Este o oportunitate sa dezvolte pro­prie­tati greenfield fiindca, asa cum v-am spus, la cumparare sunt foarte putine in stan­dar­de care pot sa aduca investi­torilor beneficii pe termen mediu si lung. Iar con­versiile sunt cu probleme majore, fiindca sunt cla­diri vechi, care necesita investitii semni­ficative in struc­tura, in instalatii. Este o oportunitate in investitii greenfield.
 
Este insa si perceputa ca fiind o oportunitate?
Este, dar aici iar te lovesti de proble­ma finantarii. Si aspectul care este tot timpul in defavoarea hotelurilor este ca acestea sunt investitii pe termen mediu si lung, nu au un exit rapid. Si atunci, fiind o piata de opor­tunitate, lumea cauta oportunitati, iar hotelurile nu re­prezinta o oportunitate de­cat daca pretu­rile sunt deosebit de atractive.

Cand estimati ca-si va reveni turismul romanesc?
Revenirea cred ca se va produce intr-o perioada de minimum cinci ani, ca sa fiu optimist. Exista si partea plina a paharului: proprietatile care reusesc sa treaca de pe­rioada de criza vor avea si competitie mai mica, vor putea sa-si con­solideze afacerea, sa-si recupereze din pierderi, apare si o mai mare stabilitate a personalului. Proprie­tatile care ies din criza sunt operate mult mai eficient. Va fi o revenire lenta si lumea trebuie sa fie pregatita pentru asta.

Ce noi unitati hoteliere se vor afilia brandurilor aduse in Romania de Trend Hospitality?
Apropo de afiliere, suntem in plan cu limitarile de rigoare. Vom deschide in acest an o unitate la Oradea, la finele anu­lui la Cluj, am demarat investitia la Pitesti, la Sibiu. Noi reprezentam nu doar Wynd­ham Worldwide, colaboram cu majorita­tea operatorilor internatio­nali: cu Radis­son, cu Hilton si Intercon­tinental, Star­wood si altii. Sunt insa companii hoteliere mari care nu au inca nicio proprietate in Romania. Ei ar veni oricand, singurul con­siderent este ca nu sunt proprietati con­struite corect. Cred ca majoritatea investi­torilor locali acum au realizat necesitatea unei consultante profesionale din prima clipa in care s-au hotarat sa investeasca in turism. Daca este sa le faci o evaluare, 90% din pro­prie­tatile din Romania nu pot fi afi­liate, pen­tru ca nu sunt in standardele mi­ni­male. Suntem sub 5% la gradul de pe­ne­trare a brandurilor, ceea ce ne aduce pe ulti­mele locuri in Europa. Dezvoltarile au fost facute haotic, iar in viitor, fara un management specializat si un brand, va fi tot mai greu de performat.

Cariera Tinu SebeSanu

•  Este licentiat in Stiinte Tehnice, Institutul Politehnic, Bucuresti.
•  Si-a completat studiile superioare la Uni­ver­sitatile Cornell si Boston, cu specializari in domeniile de alimentatie publica si IT.
•  Are o experienta de peste 20 de ani in in­dustria ospitalitatii si in management ope­rational - predeschidere, deschidere si opera­re a numeroase hoteluri si restaurante.
•  Trend Hospitality ofera servicii de management si consultanta pentru investitorii privati si institutionali in domeniul ospitalitatii si actioneaza ca partener strategic pentru principalele lanturi hoteliere internationale in Romania, Bulgaria si Moldova.
•  Compania detine exclusivitate de francizare pe piata romaneasca a urmatoarelor branduri din portofoliul Grupului Wyndham: Wyndham Hotels,  Ramada Hotels si Encore, Days Hotels&Inns, si Super 8 Motels.