Desi 2009 a fost un an de criza, constructorii din Bucuresti au livrat pe piata un numar dublu de locuinte comparativ cu 2008. Acest avant locativ nu a fost insa suficient pentru a ajunge din urma celelalte capitale est-europene. Mai mult, blocajul financiar care a afectat sectorul de constructii anul trecut va inmuia pozitia de la coada, castigata cu greu de constructorii bucu­resteni, aruncand industria rezidentiala inapoi, in anii de dinainte de boomul imobiliar.

In 2009, in Bucuresti s-au construit ceva mai mult de 6.100 de locuinte, aproape dublu fata de numarul livrat pe piata cu un an mai devreme, respectiv 3.300 de unitati locative. In acest an, analistii se asteapta ca livrarile de noi locuinte sa scada sub nivelul atins in 2009, undeva in jurul a 5.000 de unitati.

Trendul va continua si la anul cand, potrivit analistilor Colliers, trebuie sa ne asteptam la livrarea pe piata a doar 1.300 de locuinte noi.

Acest scenariu al evolutiei estimate va subrezi si mai mult pozitia ocupata de capitala Romaniei in Europa de Est in ceea ce priveste numarul de noi locuinte construite. In 2009, acest numar era, conform calculelor „Financiarul”, de 3,2 locuinte la mia de locuitori. Cel mai activ constructor rezidential a fost anul trecut Varsovia, unde s-au construit 10,5 lo­cuinte la mia de locuitori (rezultatul este la 9 luni). In Praga, anul trecut s-au construit 6,1 locuinte/mia de locuitori, iar la Budapesta - 4,2 unitati locative/mia de locuitori.

Supraoferta rezidentiala

Stocul de 9.000 de apartamente nevandute la finalul anului 2009 face ca piata rezidentiala din Bucuresti sa inregistreze o supraoferta in momentul actual. Cu toate acestea, analistii Colliers spun ca daca vom compara stocul de apartamente noi pe cap de locuitor din Bucuresti cu cel din alte capitale din Europa Centrala si de Est, este evident ca Bucurestiul se afla cu mult in urma acestor orase. Acest fapt ii incurajeaza sa declare ca pe termen mediu si lung  pia­ta rezidentiala locala are un potential ridicat de dezvoltare. Totusi, pe termen scurt (2010), cererea reala va depinde in mare masura de programul „Prima casa” si de alte masuri guvernamentale, cum ar fi 5% TVA pentru toate aparta­mentele noi, indiferent de pret sau de suprafata. „Ne asteptam ca tendinta des­cendenta a preturilor sa continue, insa intr-un ritm mai lent. Estimam ca sca­derea preturilor in 2010 va fi una mo­derata, cu o valoare medie de pana la 10%”, sustine Stefania Baldovinescu, ma­na­ger la divizia de consultanta Colliers Romania.

Investitorii preiau initiativa

Potrivit sursei citate, la sfarsitul anu­lui 2009 oferta de apartamente noi ne­vandute era de 9.000 de unitati. Din cele 9.000 de locuinte, 6.000 au provenit  de la dezvoltatori, iar restul de la investitori, care la randul lor cumparasera anterior (de regula in faza de off-plan) de la developer. In comparatie cu 2008, ofer­ta de apartamente moderne disponibile la vanzare a inregistrat o scadere de 18%. Desi in anul 2009 nu a fost lansat niciun proiect rezidential nou, oferta s-a mo­dificat din cauza amanarilor de proiecte de ansambluri sau a apartamentelor care au devenit disponibile la vanzare ca urmare a rezilierii antecontractelor. Mul­te din antecontractele pentru aparta­men­tele finalizate in mijlocul crizei fi­nanciare au fost reziliate deoarece cum­paratorii nu au mai putut onora tran­zactia. Astfel, din cauza rezilierii acestor contracte, apartamentele vizate au fost reintroduse in circuitul comer­cial. Pana la finalul anului 2009 numa­rul de apar­tamente livrate a continuat sa creasca, iar stocul de unitati rezidentiale moder­ne a atins pragul de 11.000.

Totodata, trebuie remarcat ca daca pana in 2008 oferta de apartamente noi a provenit in principal de la dezvoltatori, anul trecut piata a inregistrat pentru prima oara o noua sursa: investitorii. Asa­dar, dupa cativa ani in care inves­titorii au fost cei mai importanti clienti ai proiectelor rezidentiale noi, in 2009 acestia au intrat in competitie cu dez­vol­tatorii. Cererea a evoluat de la blocajul din primul trimestru la activitatea modesta din al doilea si a incheiat anul cu cres­terea volumului de vanzari, odata cu lansarea programului guver­na­men­tal „Prima casa” in iulie 2009. Tragand linie, anul trecut au fost vandute apro­ximativ 1.300 de apar­ta­mente, ceea ce inseamna o reducere cu 63% in com­pa­ratie cu 2008. Lipsa investitorilor majori de pe seg­men­tul cumparatorilor a lasat piata rezi­dentiala pe seama micilor investitori si a con­su­matorilor finali. Exceptand cere­rea din partea in­ves­ti­torilor in anul 2008 (apro­ximativ 30% din vanzarile totale), soli­citarile din partea consu­ma­torilor fi­nali s-au redus cu 50% fata de 2008. Ana­liza Colliers a luat in calcul doar proiectele de ansambluri reziden­tiale cu peste 200 de unitati. In afara de asta, cererea s-a comportat diferit in 2009. Primul trimestru a fost carac­te­rizat de vanzari reduse, dar pana la sfar­situl semestrului au fost tranzac­tionate 515 apartamente.

Proiectele care au acceptat noile con­ditii de piata, au redus preturile si au ofe­rit metode de plata favorabile au reusit sa atraga putinii cumparatori din piata. In a doua jumatate a anului 2009 moto­rul pietei a fost programul „Prima casa”.

Aceasta initiativa a influentat volu­mul vanzarilor in cazul proiectelor care au redus preturile, oferind apartamente a caror valoare s-a incadrat in limita su­mei de 60.000 de euro garantata de guvern. Astfel, in al doilea semestru, au fost vandute inca aproximativ 800 de apartamente.

Preturile continua sa dea inapoi

Analiza de la finalul anului 2009 indica reduceri moderate ale preturilor pentru apartamentele noi (19%), similare cu cele pentru apartamentele vechi (20%). Pretul mediu pentru locuintele noi a incheiat anul la 1.300 de euro pe me­trul patrat (fara TVA), marcand o re­du­cere de 19% fata de nivelul din decembrie 2008, potrivit Colliers. Preturile au avut o evo­lutie uniforma pe parcursul anului tre­cut, inregistrand descresteri similare in ambele semestre.

Majoritatea dezvoltatorilor au prefe­rat sa mentina un nivel ridicat al pre­turilor de lista, insa au dat dovada de fle­xibilitate in negocierea cu clientii. Asa­dar, pretul efectiv pentru o tranzactie incheiata ar putea fi cu 10%-15% mai mic decat pretul de lista. In plus, dezvol­ta­torii au oferit o varietate de stimulente financiare potentialilor clienti, ca de exemplu: bucatarii complet echipate si utilate, locuri de parcare, spatii de depo­zitare sau reduceri de pret pentru un numar limitat de apartamente.

Cel mai probabil, in 2010 piata rezi­dentiala va avea o evolutie similara cu anul trecut: oferta va ramane aproape ne­schimbata, cererea va depinde in mare masura de initiativele guverna­mentale si de increderea consumatorilor finali, in timp ce preturile vor continua tendinta descendenta, insa intr-un ritm mai scazut.

Crestere de doar 3,9% pe 9 luni

Peste 38.000 de locuinte au fost terminate la nivel national in noua luni ale anului trecut. Cifra este in crestere cu aproximativ 3,9% fata de perioada similara a anului precedent, cand au fost finalizate 36.500 de locuinte, conform Institutului National de Statistica (INS). Peste jumatate dintre imobilele de locuit livrate au fost construite in mediul urban. In schimb, numarul autorizatiilor de construire a scazut cu 20%, cea mai afectata fiind zona Bucuresti-Ilfov.