Sunt din nou la moda discutiile despre evo­lutia pietei imobiliare; punerea temei „pe tapet” semnifica, in opinia mea, reluarea interesului dezvoltatorilor si al intermediarilor de proiecte imobiliare pentru tranzactiile pe aceasta piata. Evenimente, conferinte si multe discutii despre piata rezidentiala si cea a imobilelor comerciale sunt planificate a se desfasura in saptamanile urmatoare. Un asemenea interes merita si comen­tariul nostru pe acest subiect.

Domeniul imobiliar este unul aparte. Pana acum doua-trei decenii sau chiar mai recent, in majoritatea tarilor mai putin dezvoltate financiar piata locuintelor si a imobilelor comerciale era una pur legata de nevoile indivizilor, respectiv ale companiilor de a avea o locuinta/sediu in care sa isi desfasoare activitatea. Intotdeauna au existat „proprietari de imobile de meserie”, per­soa­ne care isi aflau sursele de trai din inchirierea apartamentelor, a cladirilor sau a caselor catre doritori.

In state foarte dezvoltate economic si cu o mobilitate remarcabila a populatiei si a fortei de munca (in special SUA), piata rezidentiala a fost mereu sustinuta de indivizii care se relocau periodic, atrasi de oportunitati de cariera sau, pur si simplu, de locurile cu clima blanda.

Asadar, piata era una dezvoltata in SUA, iar fenomenul de stabilire a preturilor de vanzare si cumparare a locuintelor unul foarte riguros. In restul lumii, populatia s-a dovedit mult mai putin mobila; in consecinta, piata imobiliara avea mai degraba un caracter local, cu inerentele sale imperfectiuni si dezechilibre.

Totusi, peste tot ceea ce determina pana la urma pretul unui imobil erau in toate cazurile factorii fundamentali: locatia terenului, calitatea infrastructurii, posibilitatile de afaceri, recreere si de activitati sociale din zona, conditiile de mediu, calitatea constructiei etc. In mod similar, criteriile de determinare a chiriilor pentru spatii erau legate de preturile de vanzare, tinand cont si de echilibrul relativ al cererii si ofertei (care, pana la urma, raspunde tot unor factori fundamentali).

Intre timp insa, au aparut doua elemente care au marcat profund modul de determinare a preturilor in economie, in general, si in domeniul imobiliar, in cazul de fata. Primul element este inovatia financiara, iar al doilea, globalizarea. Astfel, un numar practic infinit de investitori individuali sau institutionali, din cele mai diverse locatii si fara sa aiba de cele mai multe ori nicio legatura cu piata imobiliara pe care o afectau, au cumparat, vandut sau inchiriat - intr-o prima faza - locuinte in toate regiunile lumii, in functie doar de „apetitul pentru risc” pe care il aveau ca investitori. In etapa a doua, activele in sine au fost inlocuite cu hartii de valoare (si acestea existente in realitate doar in forma electronica), asimilate unei clase separate de active, ca si actiunile, obli­ga­tiunile sau contractele pentru diverse marfuri tranzactionabile pe burse. Caracteristicile initiale ale activelor si-au pierdut consistenta; cea mai flagranta este „lichidizarea” portofoliilor.

Este bine stiut ca una dintre trasaturile de baza ale unei pro­prietati imobiliare este lipsa relativa de lichiditate a acesteia: este nevoie de timp, efort si bani pentru a vinde un imobil. Odata cu transfor­marea acestuia in hartii de valoare de diverse tipuri pare ca „problema” lichiditatii a fost rezol­vata, prin aceea ca certificatele respective pot fi vandute oricand si oricui. Desigur, in realitate orice hartie are in spate (in cele din urma) un imobil, iar cand imobilul nu mai poate fi vandut, nici cer­ti­fi­catele respective nu mai au lichiditate. De acest adevar simplu s-au convins in ultimii ani nenu­ma­rati investitori care nu si-au mai putut lichida po­zitiile in instrumente bazate pe active imobiliare.

Schimbarea cea mai dramatica insa a fost la nivelul formarii pretului: de la factorii fundamen­tali, determinante au devenit in ultimii ani fluxurile financiare internationale de capitaluri. Astfel, o casa oarecare dintr-un cartier al Bucurestiului a putut fi tranzactionata la preturi astronomice, indiferent de conditiile din blocul, cartierul si orasul respectiv. Pur si simplu, cumparatorul nu era nevoit sa circule prin Bucuresti la orele de varf, nu respira aerul si nu bea apa de la robinet, nu asculta muzica teraselor bucurestene in toiul verii si nici nu-si croia drumul prin nameti de zapada si printre masini in timpul iernii... El detinea probabil cateva titluri la un fond de investitii diversificat, poate cu 3%-5% din tot portofoliul alocat tarilor foste comuniste din Europa de Est, din care o mica parte a pietei imobiliare din Romania, in timp ce se plimba linistit pe un bulevard din Paris, Hong Kong sau, de ce nu, Moscova.  Acel investitor, impreuna cu alte zeci de mii ca si el, a alimentat nebunia speculativa a tot felul de „afaceristi” romani, doritori de profit rapid. Indirect, el este responsabil de cresterea aberanta a preturilor imobiliarelor din intreaga lume... si, implicit, de spargerea balonului imobiliar, petrecuta in anii din urma.

De aproape doi ani, investitorii sufera pierderi importante in domeniul imobiliar. Aceasta situatie nu poate continua la nesfarsit (nu ca nu ar fi posibila, dar ea ar insemna falimentarea unora - si asta nu se poate intampla, nu-i asa?); asadar, incep sa apara presiuni pe cresterea preturilor locuintelor si spatiilor comerciale in cele mai exotice zone ale lumii (China nu putea lipsi din peisaj, tarile asiatice sunt la moda, dar si alte locatii exotice isi asteapta randul!). Mai devreme sau nu, indiferent de ratiunile economice fundamentale, aceste presiuni vor veni din nou si asupra Romaniei. Pe cat de anormal, pe atat de simplu de explicat.