Interventia activa a statului pe piata rezidentiala i-ar putea tine la distanta pe acei investitori institutionali care vedeau in 2010 un an al oportunitatilor distressed (in dificultate) pe piata imobiliara romaneasca. „Prima casa” este luata de multi vanzatori drept „promisiune de vanzare”, motiv pentru care fondurile de investitii vor avea dificultati in accesarea unor proprietati rezidentiale cu probleme.

Constrangerile financiare la care sunt supusi tot mai multi dezvoltatori, mai ales pe segmentul rezidential, au creat conditiile ideale pentru intrarea pe piata a fondurilor speculative interesate de proprietatile cu probleme (dis­tres­sed). Mai mult, volumul tran­zac­tiilor co­merciale intre com­panii vizand parti sau por­tofolii intregi cu active imo­bi­liare ar fi crescut exponential incepand cu acest an daca guvernul nu le arunca dezvol­tatorilor colacul de salvare numit „Prima casa 2”. Este cazul mai ales al compa­niilor care au dezvoltat ansam­bluri cu locuinte la preturi eligibile pro­gramului „Prima casa”. In schimb, acei dezvolta­tori care au mizat pe clientela in­starita nu au decat doua variante: cauta­rea unor investitori cu care sa imparta riscurile si profiturile sau pu­nerea sub protectia temporara a legii privind insolventa.

Primii intrati vor culege frisca

Nivelul scazut de lichiditate din 2009 si aproape absenta concurentei pentru activele imobiliare au pregatit terenul pentru achizitiile anului 2010.

Astepta­rile vanzatorilor s-au redus foarte mult,  la fel si pretentiile acestora, motiv sufi­cient pentru ca fondurile de investitii sa inceapa comertul. Totusi, indirect, pro­gramul „Prima casa” strica afacerile fon­durilor de investitii, deoarece vanzatorii care acum sunt constransi sa vanda au o alternativa in „persoana” „Primei case”.  „Chiar daca dezvoltatorul nu este eligibil pentru program sau nu are timp sa van­da apartament cu apartament, oricum are un as in maneca - «Prima casa» - pe care l-ar putea folosi ca argument de for­ta in negocerile cu companiile de in­vestitii intresate sa-i cumpere o parte sau toata afacerea, declara Alex Pintea, Managing Direc­tor al Anglo-Romanian Deve­lop­ment Ltd. „Cred totusi ca da­ca esti un vanzator stramtorat, iar proiectul este ca un fel de piatra de moara legata de piciorul tau, nu ai timp sa vinzi prin «Prima casa» apar­tamentele, bucata cu bucata. Multi dezvoltatori ar prefera sa faca exitul van­zand afa­cerea unor fonduri pregatite sa cumpere o parte din pro­iect, iar banii astfel obtinuti sa-i foloseasca pen­tru fi­nali­zarea sau promovarea proiec­tului”, sus­tine Alex Pintea.

Totodata, gratie garantiilor acordate de stat prin programul „Prima casa”, bancile ar putea sa se simta incurajate sa amane din nou executarea produselor neperformante.

Vor spera ca dezvolta­torii pe care i-au imprumutat pot astfel sa atinga pro­fita­bilitatea tintita initial, la acordarea cre­ditelor de investitii. Acest fapt este mai periculos pentru piata imo­biliara, pen­tru ca duce la intretinerea artificiala a unor cotatii ridicate si in fi­nal poate conduce la instituirea unui blocaj al tran­zactiilor.

„Statul este cel mai putin in masura sa se implice in piata imobiliara, deoa­rece este de departe cel mai prost aface­rist”, considera reprezentantul ARD. 

Cine mai este pe piata

Anul trecut, fondurile de investitii germane au stopat orice activitate pe piata imobiliara, iar reluarea acesteia este asteptata abia in a doua jumatate a anului curent, crede Blake Horsley, ma­nagerul diviziei de investitii a Colliers Romania.

In prezent, doar fondurile de tip „pri­vate equity” sunt interesate  de oportu­nitatile existente. Proiectele preferate de catre investitori au fost cele generatoare de venit, ce puteau oferi rate interne ale rentabilitatii de minimum 25%. Unele fonduri au avut si cerinte de dividende anuale, aproximativ 15% pe capitalul in­vestit. Totusi, din cauza conditiilor difi­cile de pe pietele financiare si a vanzatorilor in dificultate, aceste tinte au fost greu de atins. In afara de asta, cum­paratorii au estimat extrem de conser­vativ valoarea chiriilor sustenabile in pro­iectele de interes, fapt ce a condus la o reducere substantiala a preturilor fata de cele cerute de catre vanzatori.

„Investitorii nostri se asteapta de la noi sa le asiguram un profit anual de 15%-17%”, declara Alex Pintea, managerul unui astfel de fond, AngloRomanian De­velopment LTD. Fondul dispune de aproximativ 30 de milioane de euro pen­tru cumpa­raturi in imobiliarele ro­ma­nesti. Pintea spune ca aproape 65% din acest fond este alocat proiectelor din zona re­ziden­tiala. „Recent, am incheiat o tran­zactie prin care am preluat o parte dintr-un proiect rezidential construit in zona Baneasa a Capitalei”, ne-a declarat Pintea.

„Suntem interesati in principal de proiectele aflate in dificultate, asa-nu­mi­tele proprietati „distressed“. Avem in pre­zent sapte oferte de preluare din partea unor dezvoltatori, pe care le exa­mi­nam cu atentie”, ne-a declarat Alex Pintea.

De ce n-au ajuns la intelegere?

Analistul Colliers spune ca ceea ce i-a impiedicat pe vanzatori si cumparatori sa ajunga la pretul de echilibru au fost lichiditatea scazuta, complexitatea tran­zac­tiilor incheiate si diferenta mare intre preturile cerute si cele oferite. De fapt, marja mare intre preturile cerute de vanzatori si cele oferite de investitori  a evidentiat pozitiile agresive ale celor doua parti. Primii inca nu erau con­stransi de creditori sa vanda, investitorii nu se grabeau sa cumpere din cauza contextului nesigur.

Totodata, desi analistii anticipau pre­zenta masiva a investitorilor interesati de proprietatile „distressed”, acestia nu au reusit sa intreprinda nimic notabil, bancile creditoare prferand sa gaseasca solutii alternative variantei de executare a debitorilor sai.

Cumparatori constransi

Fondurile care in 2009 trebuiau sa incheie tranzactii „distressed“ dar din diferite motive nu au facut-o ar putea sa se trezeasca in foarte rara situatie de a fi constranse anul acesta sa cumpere ceva. Este un fenomen nou, care se explica prin faptul ca asupra capitalului destinat investitiilor se exercita presiunea timpu­lui. „Banii destinati investitiilor trebuie cheltuiti sau returnati actionarilor. Ulti­ma varianta este cel mai putin placuta pentru managerii de portofoliu”, spune Blake Horsley.

Acest fenomen ar putea reprezenta un impuls pentru reluarea tranzactiilor de portofoliu in sectorul investitiilor imobiliare. In plus, economia imobiliara europeana pare sa-si fi reluat mersul po­zitiv, pietele dezvoltate fiind din nou in atentia investitorilor.

In afara de asta, anul 2009 a consu­mat rabdarea vanzatorilor, astfel ca acum diferentele dintre ofertele de cumparare si cele de vanzare nu mai sunt atat de mari. Totodata, in acest an este posibil ca bancile sa puna presiune pe produsele neperformante. Toate aceste evolutii ii fac sa creada pe analisti ca 2010 va aduce un mediu mai atractiv pentru cautatorii de oportunitati imobiliare.

Cel mai slab an

Sub raportul volumului de tranzactii incheiate, 2009 a fost cel mai slab an din 2004 incoace. Diferenta fata de cel mai slab an - 2005 -, cand volumul tranzac­tiilor a fost de 300 de milioane de euro, in 2009 s-au inregistrat de 2,1 ori mai putine, respectiv 140 de milioane de eu­ro. Cele doua tranzactii majore care s-au incheiat anul trecut sunt preluarea de catre Black Sea Global Properties a con­trolului asupra Fabian Romania Ltd. si cumpararea de catre New Europe Pro­perty Investments a parcului de retail de la Braila - European Retail Park Braila.

Fondurile care in 2009 tre­buiau sa incheie tranzactii dis­tressed, dar din diferite motive nu au facut-o, ar putea sa se trezeasca in foarte rara si­tuatie de a fi constranse anul acesta sa cumpere ceva.