Anul de criza 2009 a trecut peste piata spatiilor de bi­rouri din Europa de Est ca un buldozer, taind cu lama orice deviere de la media regio­nala. La finele anului trecut, in toate ca­pitalele est-europene chiriile cerute de pro­prietarii cladirilor de clasa A s-au ali­niat la nivelul 16-23 euro/mp pe luna.

Cea mai notabila reducere a pretului chiriilor la birourile de clasa A a fost consemnata la finele anului trecut in capitala Poloniei. Scaderea cu 34,3% a chiriilor medii percepute pe piata cladirilor de birouri din Varsovia a pus punct procesului de aliniere a indica­torului prime office rent in principalele state din Europa de Est si Balcani (ex­ceptand membrele CSI). Astfel ca, in prezent, indiferent unde decide o com­panie straina sa-si deschida sediu de firma, la Praga, Belgrad, Zagreb sau Budapesta, va plati un pret ce variaza intre 16 si maximum 23 euro/mp pe luna. Practic, avand in vedere faptul ca nivelul chiriilor s-a aliniat in aceasta regiune a Europei, decizia de a alege una sau alta dintre destinatiile est-europene depinde astazi de alti factori - mediul economic, calitatea infrastructurii, nive­lul de calificare a angajatilor etc.

In Bucuresti, urmand trendul des­cendent al pietei, preturile de inchiriere au scazut pe parcursul anului trecut cu aproximativ 10%, potrivit unui studiu CBRE. Insa, acolo unde chiriile inre­gistrau valori mai mari, si scaderile au fost pe masura. Astfel, in zonele semi­centrale si periferice scaderea a inregis­trat pana la 20%. In general, pentru birourile de clasa A, nivelul chiriei a scazut de la 22-24 euro/mp in 2008 la aproximativ 16-18 euro/mp la sfarsitul anului trecut.

In prezent, in zonele Primaverii, 1 Mai-Arc Triumf, Clucerului, Dorobanti-Televiziune, Titulescu, chiria pentru un spatiu de birouri variaza intr-o masura foarte mare in functie de factori precum calitatea cladirii, marimea spatiului in­chiriat, termenul pe care se incheie con­tractul, accesibilitatea zonei etc., spune Maria Florea, Senior Broker in cadrul Office Division a Colliers Inter­natio­nal. „De exemplu, pentru o cladire de clasa A chiria poate varia intre 16 si 20 eur/mp/luna. Pentru o cladire de clasa B, o vila sau un alt tip de spatiu de birouri, chiriile pot cobori sub 16 eur/mp/luna. In ambele cazuri ne referim la zone foarte bune cu acces la me­trou”, adauga reprezentantul Colliers.

Influenta metroului

Pentru chiriasi, principalul criteriu de alegere a unui sediu sau punct de lucru este accesul facil pentru angajati, zonele cele mai cautate fiind cele cu acces la me­trou. Ca varianta de tran­sport in comun, me­troul nu aduce o cres­tere a chiriei, ci ajuta mai degraba la o inchiriere mai facila a spatiului. „Ma­joritatea chiriasilor isi doresc sa aiba sediul langa metrou, ceea ce face ca in­teresul pentru o astfel de cladire sa fie mai mare. Este adevarat insa si faptul ca, intr-o piata in care sunt multe spatii disponibile, accesibilitatea poate deveni un factor important in luarea deciziei de mutare, alaturi de nivelul chiriei”, ex­plica Maria Florea.

In ceea ce priveste negocierile dintre proprietari si potentialii chiriasi, acestea pot fi influentate de o multime de fac­tori, printre care suprafata inchiriata, du­rata contractului, calitatea cladirii, be­neficiile conexe pe care dezvoltatorul poate alege sa le ofere chiriasului, zona si accesi­bili­tatea sau chiar structurarea pla­tii chiriei in timp. „Pentru a veni in in­tampinarea chiriasilor si pentru a-i ajuta pe acestia sa faca mai usor trecerea de la un spatiu la altul, proprietarii sunt dis­pusi acum sa ofere stimulente impor­tante, precum amenajarea gratuita a spatiului, pentru ca mutarea sa nu ge­nereze o cheltuiala suplimentara, spune Maria Florea. De asemenea, termenele de inchiriere mai scurte, chirii reduse pentru primii ani sau luni cu chirie gratuita sunt alte modalitati de a im­pulsiona mutarea”.

In prezent, cele mai mari chirii, intre 16 si 18 euro/mp conform tranzactiilor efectuate (18-20 euro pret de afisaj), se gasesc in zona ultracentrala a Bucu­res­tiului, situata intre Piata Vic­toriei, Piata Romana, Piata Universitatii, Piata Charles de Gaulle, Gara de Nord si Stefan cel Mare. In zona semicentrala, care cu­prin­de Barbu Vacarescu, Flo­reas­ca, Baneasa, Piata Presei, 1 Mai, Gro­za­vesti, Vitan si Muncii, chiriile variaza intre 8 si 14 euro/mp (14-16 euro pret de afisaj). Ur­meaza apoi zo­nele destinate chiriasilor interesati de birouri cu buget redus, destinat acti­vitatilor de back-office. De regula, acestia isi gasesc birouri in zonele de la periferia orasului, in special in vest (zona Mili­tari), sud (Ber­ceni ), dar si in nordul Ca­pitalei, in cen­trele de afaceri construite pe DN1, dupa mallul Baneasa Shopping City si Pipera-Tunari.

 
Ce ne asteapta anul acesta

Accesul tot mai greoi la finantare duce la risipirea dramului de certitudine in ceea ce priveste finalizarea cladirilor proiectate. In acest sens, analistii com­paniei Regatta cred ca in 2010 vor disp­area de pe piata contractele de pre­inchiriere a cladirilor neterminate. Tot­odata, in 2010 va creste procentul de ne­ocupare a spatiilor, indicatorul urmand sa ajunga la un nivel de 15%, neintalnit pana acum pe piata romaneasca. La cresterea acestui indice de neocupare vor contribui si acei dezvoltatori care vor da in folosinta parti din proiectele aflate deja in constructie sau ca urmare a fenomenului de subinchiriere.

In acest context, chiriile vor continua sa scada pana la 14 euro/mp in cazul bi­rourilor de clasa A din zona ultra­cen­trala, 10 euro/mp pentru cele de clasa A din zona de nord. In ceea ce priveste birourile de clasa B, acestea isi vor re­duce chiriile pana la 8 euro/mp. Se va accentua si inversarea rapor­tului de putere intre cele doua parti. Daca in 2010 oferta va con­tinua sa de­paseasca cererea, piata de of­fice building va deveni una exclusiv a chi­riasilor. Aces­tia vor stabili conditiile de inchiriere si vor actiona si asupra evolu­tiei ofertelor. Doar proprietarii cladirilor din zonele ultracentrala si de nord, catre care se canalizeaza in continuare mare parte din cerere, vor avea o pozitie mai puter­nica in negocierea chiriei. Totusi, sub asaltul solicitarilor de renegociere a con­tractelor existente, proprietarii vor fi nevoiti sa abordeze o atitudine ceva mai flexibila fata de actualii si viitorii chiriasi.

Ponderea in centru

Din punctul de vedere al localizarii stocului de birouri, ponderea cea mai ridicata o au imobilele construite in zona de nord a Bucurestiului. Aici se concentreaza 55% din totalul spatiilor de birouri livrate. Acestei zone ii urmeaza cea de centru si de vest, cu cate 20% fiecare. Cei mai putini metri patrati de spatii pentru birouri au fost livrati in zona de est (4%) si sud (1%) a Capitalei.

Principalele zone in care urmeaza sa fie livrate cladiri de birouri vizeaza tot zona ultracentrala si cea de nord. Este vorba despre un perimetru larg care cuprinde Piata Unirii pana la Piata Char­les de Gaulle, incluzand zona Univer­sitatii si Victoriei si terminand cu Baneasa si Pipera-Tunari. Cele mai ieftine cladiri, cu proprietari dispusi sa ne­gocieze, par a fi imobilele din zona Pipera-Tunari, unde se remarca cea mai slaba activitate de preinchiriere.

Ce inseamna o cladire ce clasa A

• Suprafata totala construita de minimum 5.000 mp, cel putin 1.000 mp/nivel
• Amplasarea intr-o zona bine cotata
• Serviciile publice: spatii de utilitate urbana, spatii comerciale si de servicii, restaurante, banci etc.
• Mijloace de transport in comun
• Minimum un loc de parcare la 50-70 mp de birouri
• Inaltimea minima a unui etaj - 2,7 m
• Suprafata utila cel putin 80%-85% din suprafata construita
• Sisteme de monitorizare si administrare automatizata
• Lifturi cu perioada de asteptare sub 30 de secunde
• Climatizare cu ventiloconvectori
• Sisteme de securitate si paza
• Finisaje de top (ex. retea de calculator si telefonie ingropata in podea, sistemele de ventilatie si iluminare in spatele tavanelor false)
• Clasa B indica imobile de dimensiuni mai reduse, dar cu restul de caracteristici asemanatoare clasei A.