Departe de zbuciumul declansat de programul „Prima casa”, dar in directa legatura cu situatia general economica din tara, segmentul locuintelor de lux a cunoscut una dintre cele mai mari contractii de pe piata chiriilor din tara. In mare parte, evolutia pietei chiriilor la locuintele de lux si a celor aflate in zonele de top din Capitala a urmarit trendul general, respectiv reducerea numarului de tranzactii si scaderea chiriilor.
Pe piata chiriilor, segmentul de lux in 2009 a resimtit puternic efectele cri­zei. Totusi, in comparatie cu cea a van­zarilor, unde timp de cateva luni ne-am confruntat cu un blocaj al tranzactiilor, activitatea de inchiriere a simtit un oa­recare dinamism. „Piata nu este blo­cata si, mai mult decat atat, exista  un proces de relocare de la mai scump la mai ieftin, determinat tocmai de scaderea bugetelor de inchiriere si mai ales de rigi­di­ta­tea ma­nifestata de unii pro­prie­tari”, spune bro­­kerul Bogdan Bar­bulescu de la com­pa­nia Re­gatta.

Insa aceas­ta di­na­mica a tran­zac­tii­lor a fost po­si­bila gratie princi­pa­lu­lui efect pe care l-a avut criza asu­pra pietei - di­mi­nuarea chiriilor. Daca facem o com­paratie intre nive­lul de inchiriere din a­ceasta perioada si pe­ri­oada similara a anului 2008, vom observa ca rezulta o scadere pe piata inchirierilor intre 10% si 40%, in functie de amplasare sau ame­najari, explica Bog­dan Barbulescu.

Zonele cele mai cautate, in topul reducerii

Desi nivelul chiriilor pentru segmen­tul mediu si submediu a inregistrat di­minuari substantiale, aceasta reducere este mica in comparatie cu contractia suferita pe piata chiriilor de lux. Astfel, daca in zonele de cartiere (Drumul Tabe­rei, Colentina, Pantelimobn, Berceni) chi­riile s-au redus in ultimele 12 luni cu cel mult 35%, in cazul segmentului de lux procentul poate ajunge si la 58%.

Cele mai mari diminuari ale chiriilor au fost observate in zone traditional scum­pe - Dorobanti-Beller, Herastrau, Cismigiu, Victoriei, Universitate si Uni­rii. In aceste zone chiriile la garsoniere si apartamente ori chiar vile s-au dimi­nuat cu peste 35%. Vedetele incon­tes­tabile ale crizei au fost garsonierele cu ve­dere la Cismigiu, chiria perceputa fi­ind mai redusa cu peste 40%, aparta­mentele cu doua camere din Piata Alba Iulia (-42,7%), cele cu trei camere de la Uni­versitate si Radu Beller, cu scaderi ale chiriilor cu 44%, respectiv 57% si apar­tamentele cu trei camere din zona Vic­toriei (-44%-58%) si Uni­versitate (-47%).

Din cau­za ofertei abun­den­te de pe piata si a volu­mului redus al cererii, scaderea cea mai mare a fost la proprietatile supra­evaluate. Acum, in ale­gerea unei locu­inte, chiriasii fac mai putine compromisuri ca in trecut. „Intr-un fel piata se asaza si incepe sa se diferentieze - asa cum este normal sa fie - in functie de zona, strada, vederea pe care o ofera o proprietate, facilitati, nivel de finisaj etc. Acum, toate aceste aspecte conteaza mai mult ca niciodata”, afirma Bogdan Bar­bulescu.

Prin urmare, toata piata inchi­rierilor a avut de suferit, dar cu pre­cadere pro­prietatile supraevaluate. In afa­ra ora­su­lui, ca exemplu ar putea fi date pro-­­prietatile din zonele rezidentiale - Ba­neasa, Snagov si Pipera. „Din cauza lipsei infrastructurii, a traficului aglo­merat si  a ofertei crescute din Bucuresti, aceste zone au fost printre cele mai afectate”, declara reprezentantul Regatta.

La fel de greu se poate inchiria si un apartament sau o vila intr-un complex nou, finalizat. Aici problema este una so­cia­la. Pe de o parte, multi proprietari sunt investitori care doresc sa inchirieze sau sa vanda. Pe de alta parte, si dez­voltatorul mai are de vandut. Dar, pen­tru ca van­za­rile sunt blocate, proiectul intra intr-un stand-by.

Ca urmare, tot ce avem este un com­plex de locuinte nelocuit, unde mai sunt mici, dar foarte impor­tante detalii neter­minate, cum ar fi fini­saje, acces etc., toate sub semnul lui „va fi”.

Incetinirea scaderii

Totusi, in pofida faptului ca rentierii de lux si-au vazut diminuate drastic ve­niturile din chirii, spre sfarsitul acestui an scaderea a inceput sa fie mai lenta, iar volumul de tranzactionare a inceput usor sa creasca, arata specialistul Regatta.

Si datele furnizate de catre maga­zinuldecase.ro arata o incetinire a sca­de­rii chiriilor, mai ales in cazul apar­tamen­telor: de la -1,65% in perioada au­gust-sep­tembrie la -1,2% in septembrie-octombrie pentru apartamentele cu doua camere, respectiv de la -5,8% la 3,1% pentru cele de trei camere. Temperarea in ceea ce pri­veste reducerea chiriilor s-a observat si in cateva mari orase din tara.

Cluj-Napoca, oras universitar, a trait in perioada celor doua luni de dinaintea inceperii anului scolar, respectiv august-septembrie, o crestere a chiriilor pe segmentul garsonierelor de 7,8%, iar la apartamentele cu doua camere de 1%. In octombrie insa, chiriile si-au reluat cursul de scadere, cele la garsoniere di­minuandu-se cu 3,6%, iar la apartamente cu 4,7%-6,7%, potrivit datelor magazi­nuldecase.ro.

La Constanta, tendinta de reducere a ritmului de scadere este evidenta. Astfel, de la un rezultat negativ de 9%-13% in perioada august-septembrie inregistrat la chiriile de la toate categoriile de locuinte, in octombrie scaderea s-a redus la -3% in cazul garsonierelor. Trendul a ramas la fel in cazul apartamentelor mari (-9%) si s-a inversat  (+3%) in cazul locuintelor cu doua camere.

90% din numarul de inchirieri este realizat de expati

Ca si pana acum, majoritatea clien­tilor sunt expati, diplomati sau angajati ai multinationalelor, cu venituri mult peste medie.  Acestia sunt in cautarea unei lo­cuinte de calitate, situate intr-una din zonele prezentate in tabel, care sa le ofere cele mai inalte standarde si confort in ceea ce priveste calitatea locuirii. De asemenea, exista si un procent de apro­ximativ 10% de cetateni romani care isi permit o astfel de proprietate. Geo­grafia luxului reziden­tial a ramas in mare parte aceeasi.

Cel mai bine cotate raman zonele Primaverii, Dorobanti, Floreasca, impre­jurimile parcului Heras­trau cu pre­cadere Soseaua Nordului, Baneasa. Tot aici se mai pot adauga si Bulevardul Da­cia, Piata Spaniei, Gradina Icoanei.  ­