Daca in trecut preturile terenurilor, fie ca se aflau in intravilan, fie in extravilan erau stabilite sau mai bine zis impuse de catre proprietari, astazi suma de tranzactionare este stabilita, printr-o negociere dura, de catre cumparatori. Acest lucru a determinat o scadere dramatica a numarului de tranzactii si pe acest segment din piata imobiliara si, totodata, a redus drastic si plaja ofertelor, care in trecut depasea cifra de 10.000 de noi suprafete scoase la mezat.

Astazi, in Bucuresti si zo­ne­le limitrofe, din ofer­ta bogata de ieri, mai sunt postate pe in­ter­net, bannere sau prin pu­bli­ca­tiile cotidiene, intre 300 si 500 de anunturi, dintre care doar 10% ajung in faza de negociere. „Nu­marul redus al lichiditatilor din piata a generat in prezent o scadere de apro­ximativ 50% a tranzactiilor cu terenuri, chiar si in contextul in care pretul unui metru patrat a suferit o depreciere, in functie de zona in care se afla,  intre 10% si 40%”, spune Vitali Ungureanu, con­sul­tant imo­bi­liar al companiei Euro­Me­tropola. Po­tri­vit acestuia, „majoritatea pro­prietarilor prefera sa mentina pretul exa­ge­rat din anii anteriori, chiar daca si atunci aces­ta era unul artificial, iar azi, majoritatea tran­zac­tiilor sunt ope­rabile doar pe suprafete reduse”.

Intravilanul bucurestean - intre 200 si 2.500 de euro

In functie de pozitie, in­fra­struc­tu­ra si dezvoltarea zonei in care se afla, terenurile din Bucuresti au in pre­zent un pret de vanzare ce osci­lea­za intre 200 si 850 de euro pentru un metru patrat, iar in zonele semi­cen­trale pre­ten­tiile au coborat de la apro­ximativ 2.500 de euro, cat a in­re­gis­trat anul trecut, la 1.300  de euro si pana la 800 de euro/mp. „Acolo unde preturile au fost exagerate, ten­din­ta este in con­ti­nua cadere si cred ca, pana la sfarsitul acestui an, vom asista la o coborare a pretului cu inca 10% sau 15%, dar acolo unde piata se apropia de normalitate si astazi zona in care se afla proprietatile este una in dez­vol­tare, pretul va inregistra un efect in­vers, o cres­tere de 15%”, a pre­cizat con­sul­tantul imobiliar. De ase­menea, acesta considera ca „o asezare a pre­turilor pe acest seg­ment imobiliar va fi posibila doar pes­te doi ani, iar pre­ten­tiile din tre­cut de 10.000 de euro/mp in zone pre­cum Kiseleff sau Ana Ipatescu vor ramane istorie”. Ungureanu a adau­gat faptul ca, in Bucuresti, cele mai mul­te tranzactii cu terenuri se fac doar pe suprafete foarte mici, cu­prin­se intre 300 si 1.000 de metri pa­trati, iar tranzactiile ce im­pli­cau su­pra­fete mai mari de 5.000 de metri patrati fiind in prezent  blo­ca­te. „Su­pra­fetele mari erau cumparate de marii dezvoltatori imobiliari, iar oda­ta cu blocajul din piata com­ple­xurile re­zidentiale avand vanzari la co­ta de avarie, a fost generata si aceasta blocare a tran­zac­tionarii terenurilor me­nite dezvoltarii ansamblurilor de locuinte”.

Programele din agricultura au explodat extravilanul

Explozia din trecut a preturilor din piata imobiliara nu a trecut ne­ob­servata nici in ceea ce priveste zo­na terenurilor agricole sau fo­restiere. Aflate la mare cautare, in special pen­tru investitorii straini, terenurile agricole erau achizitionate fie pen­tru investitii in agricultura, fie doar pen­tru castiguri rapide din tran­zac­tio­nari raportate la „cursul” in cres­te­re per­ma­nenta a metrului patrat de teren. Aici, tranzactiile sunt astazi intr-o stare latenta, iar pretul unui hectar se ridica la 1.500 de euro, in cazul su­pra­fetelor mari cuprinse in­tre 80 si 1.000 de hectare, iar in ceea ce priveste o suprafata de teren agri­co­l mai mica, dar aflata in apro­pie­rea oraselor si avand un potential ri­dicat de dez­vol­tare economica, pretul de vanzare poate ajunge si la trei euro pentru un metru patrat. „In pre­zent, mii de hectare agricole se afla in pro­prie­ta­tea investitorilor stra­ini care, pentru a relua tran­zac­tio­narea, asteapta pe de o parte de­blo­carea pietei, dar si o accentuare a programelor de dez­vol­tare in agri­cul­tura”, a precizat con­sul­tantul imo­biliar al EuroMetropola. Acesta a men­tionat faptul ca, „pana la apa­ri­tia crizei financiare, cei care achi­­zi­tionau suprafete imense de te­ren agri­col aveau in vedere fiecare om de afa­ceri care accesa un program de dezvoltare agricola, pentru a-i pre­zen­ta oferta imobiliara si, ulterior, tranzactia aducea profituri con­si­de­ra­bile”. Pe de alta parte, si terenurile forestiere au inregistrat o cadere a pre­turilor, de aproximativ 15%, va­loa­rea unui hectar ajungand astazi la 2.000-2.500 de euro, dar jucatorii din piata de profil sustin ca, „pe acest segment, incepand cu toamna anu­lui trecut a inghetat orice fel de tran­zac­tie”.

Programul „Prima casa”, spre 85.000 de euro

Tentativa Guvernului de de­blo­care a pietei imobiliare, precum si cea a constructiilor, prin programul „Prima casa” pare sa aduca noi stra­tegii agentiilor imobiliare. Una dintre ofertele acestora are o valoare  cu 25.000 de euro mai mare decat fondul de garantare de 60.000 de euro, pe care il va asigura statul pentru „tinerii care isi cumpara pri­ma locuinta”. Proiectul initiat de agen­tii consta in realizarea de case individuale in zona de Nord a Ca­pi­talei, la preturi de 480 de euro pen­tru un metru patrat construit. „Per­­soanele interesate de achizitia unei locuinte prin programul gu­ver­namental au la dispozitie alternativa construirii propriei case, iar clientii care vor opta pentru acest sistem vor beneficia de toate utilitatile, de strazi amenajate, dar si de o zona li­nis­tita langa padure”, spune Vitali Un­gu­rea­nu. Varianta acestuia este o casa cu o suprafata construita de 130 de metri patrati si cu un teren aferent de 500 de metri patrati, in zone precum Buftea, Crevedia, Sabareni si Tamas. Potrivit calculelor lui Un­gu­rea­nu, lo­cuinta ar putea fi achi­zi­tio­nata la cheie cu pretul de numai 85.000 de euro + 5% TVA. „Un astfel de proiect ar putea avea succes doar in cazul in care dezvoltatorul va cons­trui din propriul buget, in caz con­trar, pe banii viitorilor proprietari va putea face fata costurilor doar co­lec­tand 80% din suma totala necesara cons­trui­rii”, spune analistul imo­bi­liar Radu Ursacescu. El a adaugat fap­tul ca, „in conditiile actuale, un astfel de proiect nu poate fi aplicabil, cos­tu­rile unui ansamblu de locuinte de acest gen depasind cu mult suma de 85.000 de euro, iar cei care ar putea cumpara o astfel de casa fac parte din clasa sociala mediu-plus”. Po­tri­vit lui Ursacescu, „aceasta varianta poate fi realizabila doar pentru cei care do­resc sa construiasca in regie proprie, iar costurile minime pentru un imobil de 200 de metri patrati cons­truiti se ridica la 100.000 de euro”. Totodata, analistul a men­tio­nat ca, „in cadrul unui proiect am­plu, costurile sunt mult mai mari pen­tru ca implica achizitia te­re­nu­lui, ame­na­jarea si ingradirea aces­tuia, uti­li­ta­tile necesare si abia apoi constructia propriu-zisa”.