Lansat cu mare tam-tam, proiectul „Prima casa” are mai multe necunoscute decat cunoscute.  Iar ceea ce se stie pana acum ge­ne­reaza si mai multe sem­ne de intrebare in randul ban­che­rilor, al pietei imo­bi­liare si mai ales al celor carora se presupune ca li se adre­seaza aceasta ini­tia­tiva. Vor putea cei care chiar au nevoie de „Prima casa” sa contrac­teze un credit?Va schim­ba garan­tia statului atitudinea ban­ci­lor fata de solicitantii care nu au  veniturile ne­ce­sare pentru a lua un imprumut?

Relansarea creditarii, deblo­ca­rea pietei imobiliare si im­­­pulsionarea sectorului cons­tructiilor vor fi, in opi­nia Guvernului, efec­tele Pro­gramului „Prima casa”. Care pe zi ce trece se transforma in a… do­ua sau a treia casa. Desi nu au raspunsurile la cele mai multe dintre intrebarile care s-au pus in urma anuntarii unui astfel de proiect, membrii Guvernului se in­trec in declaratii de tot soiul, care schim­ba datele problemei de la o zi la al­ta. Poate tocmai de aceea unii ban­cheri s-au aratat sceptici in legatura cu relan­sarea creditarii, Astfel, specialistii in imo­biliare cred ca piata nu se va de­blo­ca prea usor, iar cei carora li se adre­sea­za acest program se tot in­treaba cum, in conditiile in care nu au venituri mai mari, vor putea accesa un imprumut.

Se stie ca orice persoana care vrea sa ia un credit trebuie sa prezinte la banca, inainte de toate, actele care sa ateste ca are un job, o anumita con­ti­nui­tate in munca si un venit sigur. In functie de aceste informatii, ofite­rul de credit analizeaza daca solici­tantul poa­te primi un imprumut si mai ales care este nivelul acestuia. Pasul ur­ma­tor consta in analizarea garan­tiilor care se aduc, suma finala imprumutata fiind stabilita tinand cont de gradul de indeplinire a tutu­ror acestor conditii.  Dupa o perioada de relaxare a cre­di­tului care a permis, la anumite banci, ca gradul de inda­torare sa ajunga chiar si pana la 75% din venituri, bancile au schimbat re­gulile. In prezent, gradul de indato­rare nu trebuie sa depaseasca 50% din venituri. Altfel spus, castigi 2.000 de lei, rata nu poate fi mai mare de 1.000 de lei. Tot la categoria venituri, se mai cere o anumita vechime in munca sau la acelasi angajator, dar perioada difera de la o banca la alta. Conditii care cu siguranta nu vor fi modificate nici macar de dragul pro­gramului guvernamental „Prima casa”.

Gradul de indatorare, marul discordiei

Din ceea ce se stie pana la aceasta data, Guvernul intentioneaza sa de­ma­reze un program prin care cre­ditele contractate pentru cumpararea primei locuinte sa fie garantate de stat in limita maxima de 60.000 de euro. Par­ti­ci­parea bancilor comerciale la acest program este conditionata de Guvern, cel putin la acest moment cand dis­cu­tiile sunt in toi. Pana acum si-au anun­tat intentia de a intra in program cinci banci: CEC Bank, Alpha Bank, Raifei­ssen, BRD si BCR. Prima conditie anun­tata este eliminarea comisionului de rambursare antici­pata pentru creditele acordate cu garantia statului, comision care poate ajunge si la 4%-5% din suma platita inainte de termen. O conditie care nu pare sa deranjeze prea mult bancile, mai ales ca sansele ca un client sa inapoieze banii imprumutati ina­inte de termen sunt destul de mici.

Avansul maxim care nu trebuie sa depaseasca 5% din imprumut si do­banzi „cat mai scazute” sunt alte conditii obligatorii. S-a mai pomenit si despre procedurile de evaluare a imobilelor, fara a se specifica insa despre ce este vorba. „Nu am pus nicio conditie ca locuinta sa fie noua sau veche“, a fost una dintre primele declaratii pe aceasta tema a primului -ministru Emil Boc. De curand insa, a mai aparut o conditie: imobilul cum­parat sa fie ipotecat „pe numele statului”, potrivit  ministrului pentru IMM-uri, Constantin Nita. In aceasta situatie, apare intrebarea: daca va­loarea creditului este mai mare de 60.000 de euro, iar de ipoteca bene­ficiaza statul, cum isi va recupera banca restul de bani in caz de neplata? O intrebare la care cu siguranta ban­cile vor cere un raspuns ferm.

„Acceptarea unui avans minim de doar 5% si eliminarea comisionului de rambursare anticipata sunt masuri ce pot sprijini accesul la acest tip de finantare; din pacate nu sunt masuri suficiente, intrucat pentru creditele a caror valoare este de 60.000 de euro, veniturile aplicantului (daca este o singura persoana) trebuie sa se cifreze in jurul a 3.300-5.000 de lei, daca luam in calcul nivelul dobanzilor practicate in prezent.

Acest venit este dificil de atins de majoritatea tinerilor cu o vechime in munca mai mica de cinci ani si care pot fi interesati de Pro­gramul «Prima casa». Revenind la cal­cule, urmarind aceiasi parametri con­siderati la estimarea venitului necesar, observam ca rata constituie aproape 50% din venitul lunar (400-500 de euro, pentru creditele contractate in moneda europeana)”, explica Roxa­na Gavrila, director de Comunicare la brokerul de credite Credit Team.

Cu cat vor scadea dobanzile

In ce masura insa toate aceste con­ditii pot rezolva problemele de pe piata imobiliara este foarte greu de spus. Mai ales in cazul persoanelor vizate, la nivel declarativ, de Guvern pentru acest pro­gram. Calculele spe­cia­listilor arata ca, la un credit de 60.000 de euro, in cele mai bune conditii existente pe piata, rata lunara ajunge cu usurinta la 500 de euro, iar venitul familiei trebuie sa fie undeva la 5.000 de lei. Dar 60.000 de euro ar putea sa nu fie suficienti pentru a cumpara o casa, astfel ca atat venitul ne­cesar, cat si rata necesara vor fi mult mai mari. In acest moment, dobanzile la creditele ipotecare/imo­biliare in euro sunt cuprinse intre 6,13 si chiar 14%, iar daca punem la socoteala si multele comisioane si taxe, dobanda finala poa­te atinge nivelul-record de 20% pe an.

In aceste conditii apare intreba­rea: cui i se adreseaza acest proiect? Ras­pun­sul, cu datele pe care le avem pana la acest moment, este ca beneficiarii vor fi cei care puteau accesa un credit si pana acum. Pentru ca este greu de crezut ca aceste imprumuturi se vor ieftini atat de mult incat sa fie usor de accesat si de catre cei cu venituri medii. Presu­punand ca bancile vor fi ceva mai permisive, iar adeverintele de salariu mai convingatoare, exista pericolul ca ulterior, nemaiavand cu ce sa plateasca ratele, statul sa fie executat.

„Din punctul de vedere al costului creditului, faptul ca exista o portiune garantata de stat inseamna ca va exista o reducere a dobanzii. Acest lucru va de­pinde de fiecare banca“, spune pre­se­dintele Alpha Bank Ro­mania, Sergiu Oprescu. In ceea ce priveste normele de creditare, acesta a precizat ca se as­teap­ta ca si Banca Nationala sa intervina. „Spre exem­plu, norma care prevede ca valoarea ratei in venitul lunar este de 50% ar trebui ridicata“, a explicat Oprescu. Si presedintele Asociatiei Ro­ma­ne a Bancilor,  Radu Ghetea, este de parere ca BNR ar trebui sa modifice normele de creditare a populatiei, pen­tru a se relua finantarea pe acest seg­ment, mai ales in contextul initia­tivei „Pri­ma casa“.

Desi considera ca ini­tia­tiva Guvernului este de apreciat, Radu Ghetea spune ca trebuie purtate dis­cu­tii pe o forma clara a actului normativ si sa se analizeze modul in care nor­me­le actuale ale bancii cen­trale se „mu­lea­za“ pe o astfel de garantare. Radu Ghe­tea crede insa ca  una dintre con­ditiile anuntate de Gu­vern, respectiv avansul de cel mult 5%, poate fi inde­pli­nita de banci, atat timp cat este vorba de clienti cu venituri inalte, cu o situ­a­tie financiara buna si un loc de munca stabil. „Sunt tineri care lucreaza la mul­­ti­­nationale, la societati mari romanesti, care au salarii mari. Si ei trebuie sa ia «Prima casa»“, a mentionat Ghetea.

Prezentarea proiectului prin declaratiile politicienilor

De la anuntarea proiectului, declaratiile pe aceasta tema au fost preferatele politicienilor. Faptul ca Guvernul a aruncat in piata o idee fara sa aiba prea multe informatii in acest sens este demonstrat si de incoerenta in declaratii, dar mai ales de punctele de vedere divergente chiar in interiorul Guvernului. Cert este ca pana la aparitia unui act normativ lucrurile se pot schimba radical.

Gheorghe Pogea, ministrul Finantelor: "Programul este valabil si pentru cei care au avut o casa, au vandut-o si acum vor alta. Vom face un produs absolut distinct, iar ideea e ca persoanele care doresc asta sa nu aiba nevoie de foarte multe do­cu­mente. Prima conditie: nu trebuie sa aiba in proprietate o locuinta si va trebui sa-i sprijinim pe cei care au nevoie de o casa, iar a doua con­ditie este repre­zen­tata de veniturile persoanei care-si doreste casa, iar  acestea trebuie sa fie suficient de mari pentru a putea achita casa."

Norica Nicolai, vicepresedinte PNL: "Acest proiect risca sa fie o pierdere plani­fi­cata a banilor publici, dar sa satisfaca o clientela care a investit in imobiliare. Marea majoritate a masurilor adoptate de acest Guvern sunt excesiv populiste, nu au niciun fel de analiza si nu vor face altceva decat sa agraveze criza."

Constantin Nita, ministrul pentru IMM-uri: "Avem in vedere aplicarea programului pe o perioa­da de patru ani. Pentru primul an avem in plan sa fie construite 16.000 de locuinte sau sa fie cum­pa­rate, astfel incat in patru ani sa fie construite 50.000 de locuinte. (…) Dorinta noastra este ca aceste case sa fie cons­trui­te, si nu luate de pe piata libera, decat, eventual, ce­le construite dupa 1 sep­tem­brie 2008, atunci cand a inceput perioada de criza. "

Emil Boc, dupa o intalnire cu reprezentantii bancilor: "Evident ca dobanzile coboara cu mult sub nivelul actual al pietei, astfel incat sa pu­tem avea un program de succes. Avantajul major este ca am preluat riscul bancilor pentru a usura si cos­tul creditarii, si rapi­ditatea acestuia prin intermediul Fondului de Garantare."

"Programul «Prima casa» nu exclude programul ANL si programul de locuinte sociale. Pentru Programul «Prima casa» acum asteptam raspun­su­rile bancilor, pentru a le trece in normele de aplicare a pro­gra­mului. Practic, incepand cu luna iulie, romanii vor putea merge la banci sa intre in program, in ve­de­rea achizitionarii primei locuinte."

Varianta discutata in cadrul intalnirii dintre banci si Guvern

„Avansul de 5% din creditul contractat pentru achizitionarea primei locuinte va fi calculat doar la transa maxima de 60.000 de euro garantata de stat, bancile avand posibilitatea sa ceara un avans mai mare pentru diferenta de suma, iar dobanda aferenta impru­mu­tului va fi corelata cu evolutia EURIBOR.