ar fi trecut printr-un blocaj puternic in acest an, din cauza necorelarii cererii cu oferta si a preturilor care pareau sa nu se mai opreasca din crescut. In ceea ce priveste relansarea acestei piete, analistii se arata optimisti. Ei sunt convinsi ca, in maximum 10 luni, piata imobiliara va reincepe sa creasca, mult mai moderat insa.

2009 nu este, cu siguranta, anul celor care sperau sa se imbogateasca de pe urma tranzactiilor imobiliare. Primele statistici facute publice pentru acest an, dar si estimarile specialistilor arata clar ca, cel putin in urmatoarele 10 luni, trendul descendent se va mentine pe aceasta piata. Dupa ce in 2008 au fost inregistrate 708.623 de tranzactii imobiliare, in crestere cu 12% fata de 2007, Agentia Nationala de Cadastru si Publicitate Imobiliara a raportat, la nivel national, in primele doua luni ale anului, un numar al tranzactiilor imobiliare in scadere cu 26% fata de perioada similara din 2008 (82.800, fata de 112.000 operatiuni cate au fost contabilizate la inceputul anului trecut). In acelasi timp, si operatiunile de cadastru si publicitate imobiliara au cunoscut un declin sustinut, scazand cu 21% fata de perioada similara din 2008, pana la 523.200. Scaderi ale operatiunilor imobiliare s-au inregistrat in toate judetele tarii, cele substantiale avand loc in Ilfov (minus 36%), Constanta (minus 33%), Timis si Arad (minus 23%). Specialistii spun ca impasul creat pe piata imobiliara are la baza factorul psihologic. Ei sunt de parere ca piata s-a blocat din cauza faptului ca vanzatorii asteapta relansarea pietei imobiliare si, implicit, cresterea preturilor, in timp ce cumparatorii ridica pretentii din ce in ce mai mari in asteptarea unor superoferte. „Daca vara trecuta ar fi fost scos la vanzare un apartament cu doua camere in centrul unui oras mare, de exemplu Constanta, la un pret de 60.000 de euro, s-ar fi vandut instantaneu, pentru ca preturile erau cu pana la 30% mai mari. Acum avem multe astfel de oferte, dar nu mai este nimeni interesat de ele. In 2009, aceiasi clienti cred ca apartamentele sunt supraevaluate si asteapta noi ieftiniri”, a declarat Constantin Lungu, analist imobiliar.

Criza a crescut pretentiile cumparatorilor

El a adaugat ca, mai nou, clientii sunt foarte interesati nu numai de confortul oferit de apartamentul pe care doresc sa il cumpere, ci si de utilitatile zonei. „Clientii vor, mai nou, sa aiba aproape o piata, o gradinita sau linii de transport in comun. Nu mai ia nimeni o locuinta cu ochii inchisi si clientii nu mai sunt dispusi sa faca compromisuri. Putem spune, fara sa exageram, ca actuala criza economica a trezit in cumparatorii romani, care dadeau, fara sa clipeasca, zeci de mii de euro pe apartamente cat niste cutii de chibrituri, instinctele occidentalilor”, a adaugat analistul imobiliar. De cealalta parte, vanzatorii sunt mult mai deschisi negocierilor, dar, in acest caz, exista o limita peste care nu se trece. „Am avut, de curand, o tranzactie imobiliara esuata din cauza faptului ca vanzatorul nu a fost de acord sa lase din pret inca 2.000 de euro, spunand ca isi vinde si asa mult prea ieftin casa”, a mai precizat Constantin Lungu. Numarul mic al tranzactiilor imobiliare se reflecta si in cererea pentru creditele destinate achizitionarii unei locuinte, care a scazut cu peste 50% in primul trimestru din 2009 fata de mijlocul anului trecut. Cu toate acestea, bancherii se declara optimisti, fiind convinsi ca, in urmatoarele luni, situatia va reintra in normal. „La ora actuala, cererea pentru credite ipotecare este foarte scazuta, pentru ca populatia asteapta ca preturile sa scada in continuare. Motorul scaderii a fost pretul de pe piata imobiliara si incertitudinea ridicata.

De exemplu, indicele care masoara posibilitatea unei familii de a cumpara o casa in raport cu pretul pe metru patrat si salariul mediu brut lunar a scazut la 3,8, de la 6,5 in 2007”, a declarat directorul de retail al UniCredit Tiriac Bank, Zoltan Major. El a adaugat ca, pe termen lung, estimeaza o crestere a cererii de credite ipotecare de 15%.

Sub 1.000 de euro, pretul mediu al unui mp construit in marile orase

Specialistii spun ca, de la inceputul anului, pretul mediu al unui metru patrat construit intr-un oras mare a scazut pana sub 1.000 de euro. De exemplu, o garsoniera se vinde cu preturi cuprinse intre 24.000-70.000 de euro, in functie de vechimea blocului si de confort, iar un apartament cu doua camere, cu preturi care variaza intre 45.000 si 80.000 de euro. Cu preturi asemanatoare se vand si apartamentele cu trei-patru camere, a caror medie se situeaza undeva la nivelul de 70.000 de euro. In timp ce tranzactiile imobiliare sunt din ce in ce mai rare, piata chiriilor este mult mai putin afectata de criza imobiliara. „Este adevarat ca si in acest caz preturile au scazut cu cateva procente, dar cererea este la fel de mare. Este si normal sa fie asa. Oamenii nu isi mai pot cumpara apartamente, pentru ca nu pot obtine un credit imobiliar, dar trebuie sa stea undeva. In aceste conditii, apartamentele destinate inchirierii raman foarte rar goale pentru mult timp. De cealalta parte, si proprietarii au ajuns la concluzia ca decat sa ramana cu un apartament gol, care genereaza costuri, mai bine il inchiriaza la un pret mai mic”, a declarat analistul imobiliar. El spune ca sunt mii de familii pentru care inchirierea apartamentelor este o afacere de mai multi ani si ca, de exemplu, in Constanta, sunt cartiere intregi, in apropierea centrului, unde mai mult de jumatate dintre apartamente sunt inchiriate. „Constanta este un caz special. Sunt de notorietate cazurile chiriasilor care ajungeau in strada in pragul sezonului estival pentru ca proprietarii preferau sa isi inchirieze apartamentele pe perioade de timp scurte turistilor, pentru preturi mult mai mari. Ei bine, in acest an, putini sunt cei care risca. Acest lucru inseamna ca actorii de pe piata imobiliara sunt mult mai responsabili si mai corecti din cauza crizei”, a mai spus Constantin Lungu. In Constanta, o garsoniera se inchiriaza cu preturi cuprinse intre 80 si 250 de euro/luna, in timp ce pentru un apartament cu doua camere chiriasii platesc chiar si 350 de euro/luna.

Piata imobiliara s-ar fi blocat si fara criza?

 
Chiar daca declinul este mai mult decat evident pentru toata lumea, exista voci care afirma ca recesiunea economica nu este singura responsabila pentru scaderea preturilor proprietatilor. Exista analisti care sunt de parere ca piata imobiliara din Romania s-ar fi blocat oricum, in acest an, din cauza necorelarii cererii cu oferta. „Criza globala ne-a salvat de o criza locala”, este de parere Managing Partnerul in cadrul Colliers International, Bogdan Georgescu, care a adaugat ca cele mai sugestive caracteristici ale pietei romanesti de profil sunt: optimism deplasat, oportunism si superficialitate. „Perioada in care se vindea orice la orice pret s-a dus, desi nevoia de imobile in Romania este reala. Nu vad o schimbare pe termen scurt. Oamenii se tem sa cumpere, sa investeasca”, a mai spus Georgescu. Desi nimeni nu garanteaza pentru ele, solutii care ar putea reporni piata imobiliara exista. Analistii imobiliari propun gasirea unor solutii alternative de finantare, cooptarea de parteneri sau utilizarea de capital propriu.

In plus, specialistii sunt convinsi ca, pana in momentul in care bancile nu vor fi din nou dispuse sa isi asume o parte din riscurile creditarii, piata imobiliara nu va iesi din impas.

O alta parte a specialistilor propun revigorarea vanzarilor de pe piata rezidentiala prin schimbul locuintelor noi cu o proprietate veche, care sa indeplineasca anumite criterii de evaluare si care sa fie vanduta ulterior, plus o diferenta de cash. In prezent se poarta o serie de discutii la nivelul dezvoltatorilor imobiliari pentru a identifica si implementa acest sistem de vanzare a locuintelor. „Este drept ca schimburile avantajeaza, in primul rand, cumparatorii, dar trebuie luat in calcul faptul ca si dezvoltatorii au un beneficiu major, si anume au posibilitatea de a strange lichiditatile necesare ratelor de finantare, respectand, in acelasi timp, si obiectivele de vanzari impuse prin contractele de finantare”, a declarat Constantin Lungu. Prin intermediul acestui sistem, proprietatile vechi oferite spre schimb vor fi evaluate de dezvoltatori, iar fara indeplinirea criteriilor minime care sa garanteze revanzarea lor in conditii profitabile, acele imobile nu vor putea fi instrainate developerilor.

10% dintre agentiile imobiliare au dat faliment, restul s-au reorientat

Intre timp, pana se gasesc solutii pentru revigorarea pietei, criza a lovit crunt si in afacerile celor care detin agentii imobiliare. Datele oficiale arata ca falimentul a lovit aproape 10% din membrii Asociatiei Romane a Agentiilor Imobiliare, din cauza scaderii numarului tranzactiilor. Aceleasi statistici arata ca o parte din cei care inca isi continua activitatea pe aceasta piata si-au completat portofoliul cu alte tipuri de servicii, precum amenajari interioare sau curatenie. „Ceilalti membri, in lipsa vanzarilor de locuinte, traiesc din inchirieri, din consultanta, iar o parte dintre ei si-au dezvoltat activitati conexe”, a declarat presedintele ARAI, Ruxandra Cleciu, care este de parere ca principalii responsabili pentru blocarea pietei sunt bancile, care se incapataneaza sa nu dea credite. In ceea ce priveste evolutia preturilor, presedintele ARAI, care are peste 160 de membri in toata tara, a explicat ca pe segmentul locuintelor vechi acestea vor continua sa scada, dar nu la nivelurile vehiculate pe piata. Referitor la locuintele noi, Cleciu a mentionat ca dezvoltatorii au facut deja eforturi substantiale si ca nu mai pot sa scada preturile sub nivelul costului. La fel de afectata de criza financiara este si piata constructiilor, care va scadea, in 2009, cu 20%-25%, in special din cauza reducerii activitatii pe domeniul rezidential, care reprezinta aproximativ 30% din total. „O revigorare a segmentului s-ar putea realiza prin reducerea TVA-ului pentru constructiile de apartamente individuale, de la 19% la maximum 5%, pe o perioada determinata, asa cum au facut in aceasta perioada de criza tari precum Belgia si Turcia”, a declarat presedintele grupului de firme Bogart, Raul Doicescu.