a marcat sfarsitul clar in 2008 al tendintelor pozitive pe piata ipotecara, cu o explozie a costurilor de finantare care au avut si inca mai au un impact sever asupra profitabilitatii creditelor imobiliare. Pentru a se asigura ca sunt pregatite pentru provocarile viitoare, bancile de retail vor trebui sa implementeze schimbari semnificative si sa dezvolte modele de profitabilitate a creditelor ipotecare mai eficiente, potrivit ultimului Raport Mondial al Bancilor de Retail, realizat de Capgemini, UniCredit si Asociatia Europeana de Management Financiar si Marketing (EFMA). Autorii studiului mai arata ca reglementarile, concurenta si criza financiara „au transformat ipoteca intr-un lider al pierderilor din sistemul bancar de retail european”.

„Affordability index”

In plus, bancile se confrunta si cu o scadere drastica a cererii pentru creditele ipotecare. In Romania, de exemplu, aceasta a scazut cu peste 50% in primul trimestru din 2009 fata de jumatatea anului trecut, ca urmare a preturilor de pe piata imobiliara si a incertitudinii ridicate, considera directorul de retail al UniCredit Tiriac Bank, Zoltan Major. Acesta adauga insa ca nivelul cererii isi va reveni in acest an si se va plasa cu 15% peste 2008. El a mai spus ca, pe termen lung, o crestere a cererii de credite ipotecare de numai 15% poate fi considerata atat robusta, cat si mult mai sanatoasa.

UniCredit a calculat un indice al posibilitatii de cumparare - ”affordability index” - care reprezinta raportul intre preturile imobiliare, in euro pe metru patrat si salariul mediu brut lunar.Zoltan Major a explicat ca un indice ideal este de 2, iar in cazul Romaniei acesta a scazut de la 6,5 in 2007 la 3,8 in ultimul trimestru din 2008. Acest fapt constituie, in opinia directorului UniCredit, o speranta in revitalizarea pietei creditelor ipotecare.

Activitatile ipotecare, in declin

Raportul constata ca profitabilitatea creditelor ipotecare a experimentat un declin pe scara larga intre anii 2003 si 2007, in special ca rezultat al scaderii venitului net din dobanzi, in scadere in medie cu 50% pe principalele piete, ca urmare a concurentei intense dintre institutiile bancare. In aceste conditii, potrivit raportului, bancile de retail sunt fortate sa se pregateasca pentru un declin semnificativ al activitatii ipotecare. Cauzele acestei reduceri sunt: scaderea generala a economiei, criza activelor cu impactul sau asupra costurilor de finantare si amenintarea cistului crescut al riscului. In plus, tendinta generala catre reglementare pentru protejarea consumatorilor  probabil va continua, spun autorii studiului, iar aceasta va avea de asemenea un impact asupra profitabilitatii unitare a creditelor ipotecare.

Oricum, peste 80% din cele 54 de banci participante la sondaj au raportat ca isi concentreaza analizele de profitabilitate exclusiv pe marja neta de dobanda, unele tinand cont de asemenea de alte venituri (tarife, marje de asigurare) in combinatie. Dar numai putine fac ceea ce este necesar pentru a reusi astazi si au dezvoltat o viziune completa a profitabilitatii creditelor ipotecare, incluzand veniturile, costul riscului, costurile operationale si costurile ridicate de angajati; si folosesc indicatori-cheie de profitabilitate.

Raportul a constatat, de asemenea, ca bancile de retail vor trebui sa-si regandeasca modelele lor de afaceri si sa se reintoarca la abordarea lor istorica bazata pe depozite, lasand in urma modelul bazat pe credite al ultimilor cativa ani.

Nivelul cererii de credite ipotecare isi va reveni in acest an si se va plasa cu 15% peste 2008.

Zoltan Major