Explozia businessului imobiliar din ultimii ani a atras, pe langa marii dezvoltatori, si o alta categorie de oameni de afaceri, ale caror societati comerciale dezvoltau cu totul alte activitati. Daca la inceput au construit spre vanzare doar o vila cu unul sau doua etaje, in scurt timp ei au dezvoltat proiecte de tipul P+4 sau P+6, profitul acestei afaceri atingand pentru ei cota de 50% din valoarea investitiei. Astazi, din cele 3.000 de proiecte ale micilor dezvoltatori, doar 30% pot fi finalizate si doar acelea a caror investitie nu a antrenat credite bancare.

Daca anul acesta, in Bucuresti si judetul Ilfov, trebuiau sa fie date in folosinta aproximativ 50.000 de apartamente, realitatea pietei de profil arata ca doar 10.000 de astfel de locuinte vor fi receptionate. Potrivit analistilor imobiliari, diferenta de 80% a intrat in conservare, fie ca pretul de vanzare nu poate suporta reduceri substantiale, chiar daca numarul cumpa-atorilor s-a redus drastic, fie ca finalizarea lucrarilor este lovita de lipsa fondurilor de investitii. Acest blocaj este evident in contextul schimbarii normelor de creditare in principal pentru cei interesati de achizitionarea unei locuinte, dar si pentru majoritatea constructorilor a caror strategie de finantare s-a axat pe vanzarea cu plata in avans a imobilelor.

Doar businessul fara credit bancar

Dincolo de marii dezvoltatori imobiliari, micii intreprinzatori din piata de profil par sa suporte mai usor acest blocaj, iar unii dintre ei chiar sa-si permita dezvoltarea de noi proiecte imobiliare. Totusi, criza financiara a inghetat, in proportie de aproximativ 70%, si businessul imobiliar al micilor dezvoltatori.

Atrasi in trecut de explozia pietei imobiliare, acestia si-au reorientat afacerile catre constructiile civile directionate la inceput catre vile cu unul sau doua etaje, pentru ca ulterior sa-si ridice schela profitabilitatii catre blocuri de tip P+4 sau P+6. Astazi, in piata romaneasca imobiliara au ramas doar micii constructori ale caror investitii nu au antrenat credite bancare, iar cei care au reusit, la inceputul crizei financiare, sa-si renegocieze cu bancile contractele de finantare, spera sa finalizeze proiectele pe care le deruleaza.

Din 3.000 de proiecte in derulare, doar o treime mai sunt rentabile

Potrivit statisticilor, la nivelul Capitalei si al judetului Ilfov,  portofoliul micilor dezvoltatori imobiliari numara in prezent aproximativ 3.000 de proiecte, dintre care doar 20%-30% sunt rentabile in economia constructorilor. Ele apartin in proportie de 90% afaceristilor al caror business imobiliar nu s-a bazat pe finantari externe, ci pe propriul buzunar. Pentru ei criza financiara pare sa fi adus si lucruri bune. „Pe de o parte, a condus la stoparea exodului fortei de munca, iar pe de alta, la o ieftinire substantiala a materialelor de constructii”, spune unul dintre micii dezvoltatori bucuresteni, Radu Ursacescu, managerul companiei Vectra’92.

Reteta de succes

Intrat din anul 2000 pe piata imobiliara, pana acum a reusit sa aiba un profit de trei milioane de euro, dupa ce pe parcursul anilor a facut investitii de peste sase milioane de euro. „Cand construiesti doar cu firma ta, fara sa apelezi la finantari bancare, profitul real se ridica la 50% din valoarea investita in proiectele imobiliare”, spune Ursacescu, a carui reteta de succes s-a bazat in primul rand pe achizitionarea intregului arsenal tehnic necesar constructiilor (schele, cofrage, buldozere si alte utilaje de constructii).

In plus, el s-a axat doar pe constructii de maximum P+6 pentru care, spune acesta, „costurile sunt mai mici decat pentru blocurile inalte care necesita utilizarea macaralelor, dar si plata unor sporuri suplimentare pentru muncitori”.

Compania pe care o conduce va finaliza in curand un nou bloc cu 14 apartamente, din care cinci sunt deja vandute, iar in primavara aceasta va demara un alt proiect de 30 de apartamente. „Pentru ca nu am lucrat in antrepriza cum fac marii dezvoltatori si pentru ca nu am fost presat de vreun credit bancar am reusit sa fiu mereu sub pretul pietei, uneori chiar si cu 50%”, a adaugat Ursacescu.

Doua luni reclama outdoor: 35.000 de euro

In partea de Vest a Capitalei, micii dezvoltatori imobiliari se gandesc deja sa traga oblonul peste ceea ce pana acum cateva luni parea sa ramana o afacere profitabila. „Pentru a reusi sa vindem locuintele ramase acum am renuntat la marja de profit si speram sa ne recuperam macar investitia”, spune un dezvoltator al zonei, care a dorit sa-si pastreze anonimatul. Reducerile de pret la care face referire omul de afaceri sunt, spre exemplu, 19.000 de euro pentru o garsoniera sau 20.000 de euro pentru apartamentele cu doua sau trei camere. „In tot acest blocaj, presiunea bancilor este foarte mare si reprezinta principalul factor al acestor reduceri, dar nici asa nu gasim cumparatori”, mai spune investitorul, in opinia caruia singura solutie de iesire din criza se rezuma acum la inchirierea locuintelor, iar „o chirie intre 300 si 500 de euro lunar ar putea acoperi macar o parte din ratele bancare”. „Daca anul trecut, pentru a ne posta reclama outdoor, plateam 35.000 de euro pentru un banner, acum publicitarii au recurs la gratuitati insemnate”, mai spune acesta, considerand ca „vremea noastra, a micilor dezvoltatori, a apus”.

Secretul redresarii pietei: accesul la finantare

Despre trendul pietei imobiliare din 2009, atat in ceea ce-i priveste pe marii dezvoltatori, cat si pe micii intreprinzatori din domeniu, analistii considera ca acesta va evolua in functie de accesul la finantare. „Diferenta dintre cele doua categorii sta in accesul de finantare, iar marii dezvoltatori vor fi avantajati pentru ca au avut si vor avea acces la bani (surse proprii, fonduri de investitii, credite bancare)”, a declarat Dragos Teodorescu, manager al companiei Look Imobiliare. In opinia acestuia, dezvoltatorii care nu se vor mai putea finanta nu-si vor putea termina proiectele si nici demara altele noi, pentru ca „de-acum  nu se va mai construi «pe banii clientului»“.

Acesta considera ca pentru micii dezvoltatori  reteta ramanerii  in businessul imobiliar este conditionata de livrarea de locuinte la preturi rezonabile, la nivelul la care bancile sunt dispuse sa finanteze. „Locuintele nu se vor mai vinde la stadiul de proiect, deci trebuie sa dispuna de capitaluri proprii, suficiente pentru dezvoltarea si constructia proiectului”, a adaugat Teodorescu.

El a specificat faptul ca, „daca acum nu se poate estima o redresare a pietei imobiliare, aceasta va urmari trendul din zona de creditare, numarul de tranzactii va fi corelat cu cererea de spatiu locativ, si nu cu cererea speculativa”. Totusi, acesta preconizeaza ca nivelul tranzactiilor din perioada 2007-2008 „nu va mai putea fi atins nici pe termen mediu (trei sau cinci ani)”.