Problemele cu care se confrunta piata imobiliara din Romania au determinat o inghetare a activitatii, fara ca acest lucru sa insemne si scaderi de preturi pe toata linia. In timp ce apartamentele vechi se ieftinesc putin cate putin, locuintele noi sunt aproape la fel de scumpe ca acum un an si mult mai greu de achizitionat. Pentru a nu-si diminua marjele de profit, dezvoltatorii prefera sa sisteze lucrarile sau sa ramana cu casele nevandute decat sa scada preturile.

Un apartament de doua camere de 69 mp are pretul de pornire de 100.000 de euro, iar unul de trei camere de 100 mp poate fi cumparat cu 146.400 de euro, preturi fara TVA. Un calcul simplu arata un pret de vanzare de aproape 1.500 euro/metru patrat, fara TVA. Apartamentele in cauza fac parte dintr-un proiect rezidential format din doua blocuri de sase etaje - North Lane Residence - situat in zona Baneasa. Un alt proiect, tot din Baneasa - Celeste Apartaments - se vinde cu 1.500 euro/metru patrat. Pe Soseaua Alexandriei pretul coboara, nu insa atat cat ne-am imagina -1.350 euro/metru patrat. In zona Sebastian, urca la 1.800 euro metrul patrat, iar pe Drumul Sarii pretul de vanzare ajunge la 1.200 euro metrul patrat. Toate sunt apartamente noi. In ultimele sase luni, piata imobiliara a trecut de la agonie la extaz. Reducerea pana spre zero a creditarii cumulata cu incertitudinea indusa de criza financiara internationala au dus la o scadere drastica a tranzactiilor. Imediat au inceput sa apara studii care indicau reduceri semnificative de preturi. Ieftinirea s-a simtit insa mai mult in zona apartamentelor vechi. Iar procentele vehiculate difera semnificativ de la o voce la alta. Astfel, potrivit companiei imobiliare Cushman&Wakefield, preturile locuintelor vechi au scazut in perioada septembrie-decembrie 2008 cu 15%, iar la cele noi cu 5%-10%, de la inceputul anului 2009 fiind inregistrata o diminuare a preturilor cu 10% la nivelul intregii piete. „In total, vorbim de o scadere a preturilor din septembrie 2008 pana in prezent cu pana la 35%. Din septembrie 2008 pana acum, 50% dintre apartamente au fost scoase de la vanzare si oferite spre inchiriere. In aceasta conjunctura, pretul de piata pe apartamente nu se mai poate forma, astfel incat exista posibilitatea ca acesta sa scada cu inca 30% de-a lungul acestui an. Astfel, se poate ajunge la o scadere de 65% la finalul lui 2009“, a declarat directorul Departamentului de evaluare al companiei, Dan Ionascu.

Preturi batute in cuie

Desi nu se pot lauda cu vanzari-record, cei mai multi dintre dezvoltatori nu vor in ruptul capului sa lase din pret. Fondul de investitii elen Global Finance a vandut doar 20% din cele 340 de apartamente din complexul Global City, din Pipera. Doar un sfert din cat si-a propus la lansarea proiectului. Cu toate acestea, compania nu va modifica pretul mediu de vanzare a locuintelor, de 1.200 euro fara TVA, practicat la lansarea proiectului. „Vom mentine acest nivel al pretului deoarece este competitiv pentru situatia de acum. Am vandut 20% din cele 340 de apartamente. In acest moment, am incetinit lucrarile de executie, asteptand noua structura. Ne-am propus ca proiectul sa fie expus pe piata doi ani, iar din estimarile pentru 2008 cu privire la numarul de apartamente vandute am realizat doar un sfert. Anul acesta nu am vandut nimic, desi au fost persoane interesate“, a declarat directorul comercial al Global Finance Real Estate, Aurelia Luca.

Realitatea bate studiul

Cu toate ca pe hartie apartamentele par tot mai accesibile de la o zi la alta, in realitate preturile sub 1.000 euro/metrul patrat pot fi considerate un adevarat chilipir chiar si la apartamentele vechi. Spre exemplu, un apartament vechi cu doua camere in Titan, suprafata totala de 56 mp, se vinde cu 62.500 de euro, adica peste 1.100 euro/mp. Iar acesta poate fi considerat cu adevarat ieftin, pentru ca un altul de 64 mp pe 13 Septembrie are pretul de vanzare de 88.000 de euro, adica 1.375 euro/mp. Chiar si in conditiile unor scaderi de 10%-30% pretul nu va cobori sub 1.000 euro/mp. Potrivit reprezentantilor companiei imobiliare Colliers, pretul mediu al locuintelor din Bucuresti s-a redus in prima luna a anului fata de nivelul din decembrie cu 2%, in conditiile in care pe piata apartamentelor vechi s-a inregistrat o diminuare a preturilor de 3%, iar la cele noi au stagnat.

Datele prezentate arata ca pretul mediu al locuintelor din Capitala a fost in luna ianuarie de 1.506 euro/mp, cu 34 de euro/mp mai putin fata de decembrie 2008. „Reducerea nu este una semnificativa, ci mai degraba o inertie a pietei, intr-o luna care istoric este caracterizata prin acalmie. Astfel, pretul locuintelor din Bucuresti a intrat, practic, in 2009 cu sentimentul dominant al anului trecut si cu incertitudinea care guverneaza, de altfel, toate segmentele economiei“, se arata intr-un comunicat al Colliers. Pe segmentul locuintelor noi, analiza Colliers remarca mentinerea preturilor la nivelul de la finalul anului trecut, in jurul valorii de 1.778 euro/metru patrat, nivel apropiat insa celui de la inceputul anului trecut. Calculele arata ca pentru prima data dupa luna iulie a anului trecut, in ianuarie 2009 s-a inregistrat o crestere semnificativa la nivelul unui sector din Bucuresti. Astfel, locuintele din Sectorul 1 s-au scumpit cu 7%, in timp ce in restul sectoarelor preturile au scazut in medie cu 2%-6%. „Aceasta crestere se poate atribui existentei unei piete constante de inchirieri pe segmentul apartamentelor de lux din nord, precum si perceptiei de «investitie sigura pe termen lung» atribuita apartamentelor cu locatie centrala“, explica analistii Colliers.

Previziunile pentru 2009

Discrepanta intre studiile prezentate pe piata referitoare la evolutia preturilor, face ca si previziunile pentru 2009 sa fie privite cu scepticism. Directorul general al companiei de consultanta Darian, Adrian Crivii, spune ca preturile pe piata imobiliara rezidentiala ar mai putea sa scada cu inca 20%-30% in acest an, fata de nivelul actual, pe fondul reducerii cererii din cauza accesului dificil la finantare. „Preturile la locuinte ar putea sa mai scada cu inca 20%-30%, intrucat cererea solvabila este foarte scazuta, respectiv finantarea este foarte scumpa si se mai acorda doar clientilor sofisticati“, a punctat Adrian Crivii. Specialistii recunosc insa ca atunci cand vorbesc despre reduceri de preturi se refera in special la apartamentele vechi, pentru ca cele noi nu se vor ieftini prea mult. Acestia sustin ca majoritatea constructiilor rezidentiale au intrat in „conservare“, iar toate proiectele neincepute, aflate in stadiu de proiect (sau planificare) sau de obtinere a aprobarilor sunt oferite spre vanzare. „Aceste proiecte care se aflau in stadiu de planificare si organizare si la care constructia nu a fost inca demarata reprezinta 70% din totalul proiectelor noi, la care s-au inceput lucrarile dupa 2006“, este opinia specialistilor Cushman&Wakefield.  Tot acestia spun ca, in 2009, investitiile pe ansamblul pietei imobiliare se vor reduce cu pana la 80% fata de aceeasi perioada a anului trecut: „Romania este privita ca si o piata tertiara de catre investitorii investitionali. In acest moment, prioritar pentru acestia este sa isi consolideze investitiile pe piete cu un potential mai ridicat, precum Polonia, Cehia sau Ungaria. Cele mai sigure investitii sunt in proprietatile generatoare de lichiditati cum ar fi spatiile industriale sau logistice, spatiile comerciale stradale sau centrele comerciale“.