In prezent, putinii dezvoltatori din Romania apeleaza la serviciile de PFM din faza de constructie, in comparatie cu tarile din vestul Europei. „Daca la noi procentul dezvoltatorilor care apeleaza la companiile de PFM este sub 20%, in tarile despre care se poate spune ca piata de property management a ajuns la maturitate, acesta depaseste 70%”, mai spune Marcel Alexe Ressler.

Firmele de PFM pot indica amplasarea, marimea, destinatia spatiilor si a echipamentelor dintr-un imobil in functie de costurile viitoare pe care cladirea le va genera. De exemplu, o firma de PFM va indica numarul sau locul cel mai potrivit de amplasare a lifturilor pentru preluarea unui flux optim de persoane. Tot o firma de PFM poate spune cum sa fie distribuit iluminatul din zonele publice, marimea spatiilor comune si numarul usilor de acces intr-o cladire.

„Toate aceste mici detalii de multe ori sunt scapate din vederea multor firme de proiectare sau de constructie, chiar si de catre dezvoltatori, iar rolul nostru in acest proces de set up este de a aborda un proiect imobiliar optimizandu-i functionalitatea ulterioara prin minimalizarea costurilor inutile chiar din faza incipienta. Este mult mai simplu sa previi decat sa corectezi cand este prea tarziu”, completeaza Mihaela Allardin, directorul Departamentului de property management la compania de consultanta imobiliara DTZ Echinox.

Pentru a reduce din costuri, companiile de administrare a cladirilor prefera sa lucreze cu mai multe firme pentru serviciile de mentenanta, precum curatenie si paza. In plus, costurile pentru administrarea unei cladiri sunt mai mici daca o firma se ocupa de un singur serviciu in mai multe imobile. „Pentru o firma de property management este obligatoriu sa cunoasca piata locala de furnizori de servicii precum cei de mentenanta tehnica, paza ori curatenie, insa si piata furnizorilor de materii prime si piese de schimb”, mai spune Mihaela Allardin.

In aceste conditii, numai dezvoltatorii imobiliari locali isi permit sa aiba propriii angajati care sa se ocupe de PFM, iar cei straini apeleaza la multinationalele care ofera acest serviciu.

Companiile de PFM ofera acest tip de servicii, din faza de proiect, pentru proiectele de birouri si de centre comerciale, deoarece pe aceste segmente s-au livrat mai multe proiecte in ultimii ani, in Romania. De asemenea, firmele de PFM pot contribui si la costurile scazute in folosirea ulterioara a locuintelor, pentru ca pot sa precizeze de ce facilitati este nevoie, care sa fie dimensiunea spatiilor comune si cea a spatiilor verzi. Pe rezidential, miza este de a reduce costurile totale in ceea ce priveste cheltuielile de intretinere ulterioare pentru fiecare locuinta.

„Spre deosebire de tarile din Occident, unde majoritatea proiectelor imobiliare rezidentiale sunt inchiriate 100% si detinute de un singur proprietar, numarul mare de proprietari de locuinte din Romania va diferentia piata locala de property management pe segmentul rezidential, unde ne ocupam mai mult de spatiile comune ale unui complex de apartamente ori de vile si nu intervenim in spatiile locuite cum se intampla in cladirile de birouri ori centre comerciale”, mentioneaza Mihaela Allardin.

Cheltuielile de administrare intr-un complex rezidential variaza intre 0,3 si 3 euro pe metru patrat locuibil, in functie de facilitatile de care dispune imobilul, potrivit unui studiu al CBC. Astfel, costurile vor fi, lunar, intre 50 si 300 de euro pe apartament, in functie de suprafata acestuia, la care se adauga cheltuielile individuale de apa, gaze si electricitate. Pentru o cladire de birouri de sub 20.000 de metri patrati, cheltuielile de administrare sunt de peste 50.000 de euro. La acestea se adauga utilitatile, care reprezinta cele mai mari costuri. Calculul se bazeaza pe costurile serviciilor, care in ultimii doi ani s-au dublat, potrivit CBC. Astfel, in prezent, serviciile de paza costa 3-3,5 euro/ post/ora, cele de curatenie intre 1,5 si 2 euro/metru patrat, intretinerea ascensoarelor intre 100 si 120 euro/luna, iar intretinerea spatiilor verzi intre 10-12 euro/metru patrat. Costurile de intretinere si administrare sunt invers proportionale fata de dimensiunea cladirii.

In general, cheltuielile de functionare ale unei cladiri se mentin constante in primii doi ani si apoi incep sa creasca. Serviciile de intretinere se platesc anticipat pe baza datelor de pana atunci legate de pretul utilitatilor, de costuri si de nevoile cladirii. La sfarsitul anului, chiriasul poate plati o diferenta sau poate primi bani, in functie de costurile reale ale cladirii, prezentate de compania de PFM.

„Costurile de service charge se platesc in functie de capacitatea de negociere a chiriasilor in momentul inchirierii unui spatiu, ele fiind de cele mai multe ori ajustate anual, cand se recalculeaza potrivit costurilor suportate in mod real”, adauga Mihaela Allardin. Contractul de services charges se incheie odata cu cel de inchiriere, perioada fiind identica.

Aproximativ 65% din proprietatile de tip comercial - birouri, retail si industrial - sunt administrate de firme de specialitate, iar valoarea pietei este intre 2 si 3,5 milioane de euro pe an, potrivit CBC. „Piata va cunoaste o crestere in urmatorii trei-patru ani, luand in calcul prognozele potrivit carora doar jumatate dintre proiectele anuntate vor fi livrate. Chiar si pe fondul crizei actuale, activitatea de property management nu este in acelasi pericol ca si celelalte segmente ale pietei imobiliare, deoarece dezvoltatorii si investitorii au devenit constienti de necesitatea implementarii unei solutii profesioniste si performante de property management in vederea mentinerii valorii de piata a investitiilor sale pe termen lung, eventual cresterea ei, dar si generarea de costuri cat mai mici de intretinere”, subliniaza Mihaela Allardin. Pe de alta parte, Marcel Alexe Ressler spune ca piata de PFM va stagna, odata cu cea a dezvoltarilor de imobiliare, ca urmare a inaspririi conditiilor, de acordare a creditelor de catre banci.