In cazul privatizarilor din anii 1994-1995, majoritatea companiilor nu detineau titlul de proprietate asupra terenului.

Obtinerea ulterioara a acestuia presupune majorarea capitalului social. Din cauza derularii in timp indelungat a procesului de obtinere a titlurilor pe teren si a evolutiilor de pe piata imobiliara, care consemneaza cresteri astronomice ale preturilor la terenuri, statul isi majoreaza participarea la companiile privatizate sau redevine actionar majoritar.Evaluarea terenurilor pentru majorarea de catre Autoritatea pentru Valorificarea Activelor Statului (AVAS) a capitalului social a devenit o tema de interes pentru evaluatorii romani si o speta posibila.

Evaluarea terenurilor

„Evaluarea terenurilor pentru majorarea de catre AVAS a capitalului social este o problema foarte complicata, pentru ca nu s-a anticipat ca procesul s-a intins foarte mult timp, iar pretul pamantului, care in 1995 nu conta, a crescut foarte mult, iar majorarea capitalului social se putea face pana in 2003 cu diferente din reevaluarea activelor”, ne explica Adrian Vascu, presedintele Asociatiei Nationale a Evaluatorilor din Romania (ANEVAR).

Dificultatea procesului este data si de faptul ca unele majorari de capital s-au facut deja. Cand s-au privatizat prin 1994-1995, unele din companiile de stat nu aveau inca definitivat titlul de proprietate asupra terenului. Era mai mult o chestiune birocratica. Nu exista niciun dubiu ca terenul n-ar apartine unitatii respective. Doar ca nu exista in patrimoniul societatii din punct de vedere juridic. Procedura de privatizare prevedea vanzarea pachetului de actiuni al companiei, iar cand se obtinea terenul il dadea si pe acesta. Terenul se obtinea ca titlu pe compania respectiva, iar statul il vindea companiei. Statul vine cu terenul si majoreaza capitalul social si ia actiuni la compania respectiva, iar compania are drept de preemptiune pe actiuni sa le cumpere cu valoarea terenului. Procesul a durat foarte mult timp, iar pretul terenului a explodat. „Din 2003, capitalul social a ramas nemajorat. Au fost situatii cand statul a redevenit actionar majoritar. Din cauza pretului unui teren de sport, care nici nu era in contabilitate in anul privatizarii, daca duci terenul in capital, o fabrica mare privatizata devine 75% de stat”, subliniaza presedintele ANEVAR.

Posibile misiuni de evaluare

Situatiile in care compania privatizata nu detinea la acea data titlul de proprietate asupra terenului genereaza doua tipuri de misiuni de evaluare: evaluarea terenurilor, in vederea majorarii capitalului social si evaluarea pachetului de actiuni dobandit de stat dupa majorarea de capital cu valoarea terenului. Evaluatorii iau in calcul in cadrul efectuarii acestor misiuni atat valoarea de piata a terenului, cat si valoarea reglementata.

Valoarea reglementata este data de art. 143 din Normele metodologice de aplicare a Ordonantei de Urgenta a Guvernului nr.88/1997 privind privatizarea societatilor comerciale, cu modificarile si completarile ulterioare, si a Legii nr. 137/2002 privind unele masuri pentru accelerarea privatizarii, aprobate prin HG nr. 577/ 2002, cu modificarile si completarile ulterioare, prin care se dispune ca „valoarea cu care se majoreaza capitalul social este valoarea preluata din anexele la certificatul de atestare a dreptului de proprietate asupra terenului, reactualizata cu coeficientul de reevaluare stabilit de legislatia in vigoare”. Coeficientul de reevaluare luat in calcul este Indicele Preturilor de Consum (IPC) comunicat de Institutul National de Statistica (INS).

In sprijinul evaluatorilor vine si Hotararea nr. 107 din 30 ianuarie 2008 pentru modificarea art. 6 din Hotararea Guvernului nr. 834/1991 privind stabilirea si evaluarea unor terenuri detinute de societatile comerciale cu capital de stat, precum si pentru abrogarea unor reglementari din domeniu.Principalele metode avute in vedere de evaluatori in realizarea misiunilor lor sunt metodele de evaluare in conformitate cu standardele internationale de evaluare si metoda comparatiei, care utilizeaza informatii care sa permita identificarea proprietatilor comparabile.

Eventuale solutii

„Avem discutii permanente cu reprezentantii AVAS si colaboram foarte bine cu institutia. In gasirea unei solutii trebuie sa pornim de la cazurile concrete care sunt de analizat, pentru ca nu exista o singura solutie. Nu poti sa-i dai unei companii terenul la valoarea din ’95-’96. Valoarea este estimata prin diverse abordari in functie de procedura, la momen- tul obtinerii titlului.De exemplu, daca unii au obtinut titlul de proprietate asupra terenului din 1999, o parte si-au majorat capitalul cu titlul de atunci, altii insa nici pana azi nu au parcurs aceasta etapa, desi legea prevede obligativitatea majorarii capitalului social in termen de 30 de zile.

Acum, in 2008, trebuie sa actualizezi valoarea terenului la nivelul de azi. Situatia da peste cap atat AVAS, cat si companiile. In acest timp compania a creat profit, a cumparat active”, explica Adrian Vascu.Daca, initial, ideea de a reda tere-nul companiei privatizate in momentul obtinerii titlului de proprietate era sanatoasa, acum AVAS se confrunta cu cresterea pietei terenurilor si a depasirii modalitatilor de inscriere.

Daca o companie are un capital social de doi lei si un capital propriu de 100 lei, pentru ca a investit, iar statul are terenul in valoare de 1,5 lei, in loc sa raporteze terenul de 1,5 lei la activul companiei de 100 lei, raporteaza la doi lei si are 60% din actiuni. Evaluatorul care lucreaza dupa standardele internationale calculeaza 60% din valoarea businessului. Automat, statul are 60 lei si devine actionar majoritar.„Exista o cazuistica foarte larga in acest domeniu si, de asemenea, dificultati in armonizarea spetelor finalizate sau aflate in derulare.Este necesara o interventie concreta, de ordin juridic, din partea AVAS”, este de parere seful evaluatorilor romani.

Evaluare pe baza IPC

Evaluarea terenurilor pentru majorarea de catre AVAS a capitalului social se face pe baza cresterii ratei inflatiei si presupune abordari diferite pentru majorarea capitalului social (Legea 31 si legile speciale). Exista diferente intre valoarea terenului prin cele doua abordari. Procedeul are efecte semnificative asupra structurii actionariatului dupa majorare.

Evaluare teren

Majorare de capital - varianta actuala

Studiu de caz