„Profiturile dezvoltatorilor, in 2007, inregistrau usor marje de peste 30% fata de costurile totale implicate de proiect. In prezent, aceste profituri au marje ce tind spre 20%. Daca nu se va inregistra in curand o stabilizare a pietei, dezvoltatorii vor fi constransi sa vanda chiar si fara a inregistra profit”, detaliaza Radu Boitan, Head of Investment Department la compania de consultanta imobiliara King Sturge. Profitul se micsoreaza pentru ca s-a redus valoarea proprietatilor cu aproximativ 15%-18%, potrivit consultantilor imobiliari.

„Estimam ca, desi nu pentru mult timp, valorile pot inregistra scaderi in continuare, bineinteles in mod variat, in functie de sector si calitatea proprietatilor”, completeaza Radu Boitan. In plus, Dan Ionascu, directorul Departamentului Evaluari al companiei de consultanta imobiliara Cushman&Wakefield Activ Consulting, spune ca s-ar putea sa asistam la prea multe proprietati scoase la vanzare, astfel ca pretul ar putea sa scada - ca urmare a supraofertei. „Pe de o parte, lipsa de lichiditati din piata bancara se traduce printr-o inghetare a tranzactiilor, intrucat bancile nu acorda bani. Pe de alta parte, in incercarea de a obtine bani, fondurile vor arunca pe piata chiar portofolii intregi. Unii vor gasi la altii oportunitati de investii”, explica Dan Ionascu.

In aceste conditii, investitorii au inceput sa renunte la realizarea unora dintre proiectele anuntate. Astfel de decizii au luat investitorii precum Carpathian, Equest Balkan Properties si Immoeast. Aceasta situatie va diminua considerabil numarul proiectelor.

Motivul principal al scaderii valorii proprietatilor este dat de relaxarea randamentului, care a urcat cu 0,25%-1%, in acest an, in functie de locatia si de caracteristicile proiectului. Randamentul este invers proportional cu valoarea unei propri- etati, fiind dat de veniturile provenite din inchiriere. In medie, zece puncte de „baza”, 0,1%, valoreaza intre unul si cinci milioane de euro, in functie de marimea proiectului. „Tendinta crescatoare a randamentelor are ca rezultat o atitudine expectativa care se regaseste atat de partea dezvoltatorilor, cat si de cea a investitorilor. In mod special, tranzactiile foarte mari de peste 40-50 de milioane de euro, ce necesita sindicalizari intre doua sau mai multe banci, se realizeaza extrem de rar, din cauza mediului financiar international foarte delicat”, explica Radu Boitan. Acest fapt se vede deja in piata, multe dintre proiectele aflate la vanzare nu isi gasesc inca niciun cumparator, desi sunt finalizate si au contracte semnate pe perioade de peste cinci ani.

Un alt motiv al reducerii valorii proprietatilor este scumpirea costului creditelor acordate de banci dezvoltatorilor. Printre obligatiile impuse de banci este aceea ca proiectul sa fie in proportie de 30% preinchiriat.

Reducerea finantarii si scumpirea creditelor din partea bancilor le da castig de cauza investitorilor care s-au bazat mai mult pe resurse proprii. In plus, „investitorii prezenti pe piata sunt mult mai prudenti, mai selectivi, si putem vorbi din ce in ce mai mult de o piata a cumparatorului in zona investitiilor imobiliare“, mai spune Radu Boitan.

Urmarea relaxarii randamentului si reticentei dezvoltatorilor de a vinde, la care s-au adaugat lipsa de lichiditate de pe piata si cererea redusa din partea fondurilor, a fost scaderea numarului tranzactiilor de investitii in 2008. Aceeasi tendinta a urmat-o si valoarea proprietatilor, insa cu mai putin, de 10,5%, la 903 milioane de euro, potrivit companiei de consultanta imobiliara CB Richard Ellis Eurisko. Interesul fondurilor de investitii se mentine numai pentru proiectele din locatii bune - centrale sau circulate -, cu finisaje deosebite si inchiriate unor companii puternice si cu renume, pe o perioada de minimum cinci ani.

Cu toatea acestea, in acest an, au fost incheiate tranzactii incepute in 2007 si s-a continuat realizarea de tranzactii de tip forward, in care obiectivul urmeaza sa fie livrat pe piata in urmatoarea perioada. De asemenea, a fost facuta si cea mai mare tranzactie de pe piata imobiliara din Romania, de aproximativ 340 de milioane de euro, prin care un grup de investitori greci si britanici au vandut proiectul Upground, amplasat in zona Dimitrie Pompei, catre RREFF, divizia de imobiliare a Deutsche Bank. In plus, o alta mare tranzactie a fost preluarea centrului comercial Iris Shopping Center, situat in aria Titan, de catre fondul de investitii DEGI de la dezvoltatorul imobiliar Avrig pentru 140 de milioane de euro.

In acest an s-a pastrat si constanta ultimilor ani, respectiv dezvoltatorul imobiliar turc Anchor, care a realizat primul mall din Romania, Bucharest Mall, nu a vandut niciuna dintre cele trei proprietati date in folosinta. Aceeasi atitudine a adoptat-o si dezvoltatorul imobiliar roman Iulius Grup, care nu a comercializat niciunul dintre cele trei proiecte finalizate.

Cei mai expusi in actuala situatie de pe piata sunt dezvoltatorii de centre comerciale. Pe acest segment, in 2008 si in urmatorii doi ani sunt anuntate un numar mare de proiecte, care va duce la triplarea centrelor comerciale fata de 2007, ceea ce va scadea chiriile. Anul trecut, chiriile in malluri variau intre 24 si 27 de euro/metru patrat/luna, in Bucuresti, cu 4% mai putin decat in anul anterior, potrivit unui studiu al companiei de consultanta imobiliara Colliers International. In schimb, in aceeasi perioada, in tara chiriile au crescut cu cateva procente, la 18-25 euro/ metru patrat/luna. In parcurile de retail, pentru a inchiria un metru patrat se plateste, lunar, in medie, intre 12 si 15 euro.

Avantajati par sa fie pentru moment dezvoltatorii de birouri, deoarece chiriile pe acest segment au continuat sa creasca sau sa se mentina. Intr-un studiu al companiei de consultanta imobiliara CB Richard Ellis se mentioneaza ca, in primele sase luni din 2008, chiriile pentru birourile din zonele centrale s-au mentinut la aceeasi valoare precum anul trecut, la aproximativ 22,5 euro/metru patrat/luna. De asemenea, in Bucuresti, cresterea chiriilor pe segmentul birourilor a continuat, desi intr-un ritm mai incetinit, comparativ cu 2007, potrivit unui studiu al companiei de consultanta imobiliara Jones Lang LaSalle.

Astfel, majorarea chiriilor in primele sase luni a fost de 4,2%, la 300 euro/metru patrat/an.