Desi este cea mai mare cerere, dezvoltatorii imobiliari inca nu au inceput sa construiasca locuinte pentru segmentul ieftin. Pentru acest tip de locuinte preturile nu ar trebuie sa depaseasca 1.200 euro pe metru patrat, suprafetele si facilitatile sa fie minime, iar finisajele, rezistente.

Citadinia este unul dintre putinele complexuri pentru segmentul ieftin. Consultantii imobiliari spun ca proiectele destinate acestui segment se construiesc numai izolat, in unele orase din tara. „De abia de acum incepe sa se contureze un astfel de segment al pietei ca o alternativa la blocurile vechi din cartierele marginase. Sunt cateva proiecte in pregatire pentru acest segment, dar nu se poate estima momentul lansarii pe piata, ele fiind intr-o faza incipienta. Cele mai multe proiecte rezidentiale vizeaza inca segmentul mediu plus si cel mult segmentul mediu al pietei. Segmentul ieftin are mare potential, insa trebuie privit cu mare atentie pentru ca astfel de proiecte sa raspunda nevoilor-cheie ale acestei paturi a populatiei. In general, dezvoltatorii mari se indreapta spre acest tip de produs, ei putand castiga in primul rand din volum”, detaliaza Irina Petrescu, Manager al Residential Sales Divison la compania de consultanta imobiliara Esop. Cristina Rosca, Managing Partner la compania de consultanta imobiliara Realtime, spune ca dezvoltatorii au sesizat ca cea mai mare necesitate este pe segmentul ieftin.

Una dintre conditiile pentru a se realiza astfel de proiecte este pretul mai scazut al terenului, astfel de loturi gasindu-se in zonele din apropierea marilor orase. „Principalele diferente intre proiecte de pe segmentul ieftin fata de cele de pe alte segmente sunt date de amplasare, pret, suprafete, densitate, finisaje si dotari”, spune Alexandru Nitescu, directorul departamentului Proiecte si Investitii la compania de consultanta imobiliara Regatta.

Consultantii imobiliari precizeaza ca in cazul proiectelor destinate segmentului ieftin preturile variaza intre 700 si 1.200 euro/ metru patrat construit, plus TVA. „Un minimum de 1.200 de euro pe metru patrat construit poate garanta o calitate buna a constructiei”, subliniaza Atena Tiplic, Project Manager la compania de consultanta imobiliara Colliers International. Cristina Rosca precizeaza ca pentru majoritatea cumparatorilor este importanta valoarea totala a apartamentului, care trebuie sa se incadreze intr-un buget limitat.

Pe langa pret, astfel de locuinte trebuie sa aiba suprafete de constructie mai mici decat cele destinate celorlalte segmente, fara insa a fi sub limita celor admise de lege. „Suprafetele ar trebui sa fie apropiate de cele ale blocurilor vechi din cartierele limitrofe, dar calitatea constructiei si a finisajelor trebuie sa fie superioare”, adauga Irina Petrescu.

Astfel, o garsoniera are o arie construita de 40-46 de metri patrati, dintre care 32-37 de metri patrati utili, iar un apartament cu doua camere, o suprafata construita de 56-62 de metri patrati, dintre care aria utila este de 45-50 de metri patrati. In cazul unitatilor cu trei camere, suprafetele variaza intre 72 si 82 de metri patrati construiti, dintre care 58-65 de metri patrati utili. Aria construita este, la apartamentele cu patru camere, cuprinsa intre 94 si 100 de metri patrati, dintre care 75-80 de metri patrati utili, iar la cele de cinci camere, de 117-121 de metri patrati construiti, dintre care 94-97 de metri patrati utili. La aceste suprafete se adauga spatiile comune si balcoanele, intre 5 si 15 metri patrati construiti, in functie de numarul de camere. „Intr-un proiect destinat segmentului ieftin, ponderea tipurilor de apartamente recomandata este de 65%-70% apartamente cu doua camere, intre 20%-25%, garsoniere si restul, aproximativ 10%, de unitati cu trei camere. Nu se recomanda patru camere in cazul acestor proiecte, ca si in cazul celor pentru segmentul mediu, fiind destul de greu de vandut din cauza pretului final”, completeaza Irina Petrescu.

Pentru un ansamblu destinat segmentului mediu, amplasarea trebuie sa fie cat mai accesibila, sa aiba o buna conexiune la mijloacele de transport in comun si accesul facil spre centru. „Zona ca atare este pe locul doi, in sensul ca trebuie sa fie una civilizata. De multe ori dezvoltatorii se canalizeaza doar pe pret cand este vorba de acest segment sau de cel mediu. Ei neglijeaza accesibilitatea si conexiunea la transportul in comun, care reprezinta un element determinant pentru segmentul ieftin si clasa medie”, mai spune Irina Petrescu.

Finisajele intr-un proiect destinat segmentului ieftin trebuie sa fie in primul rand rezistente, designul fiind un element secundar. „Siguranta constructiei trebuie sa fie aceeasi indiferent ce clasa sociala este vizata”, argumenteaza Cristina Rosca.

Ca si facilitati, cartierele destinate segmentului ieftin vor avea un centru comercial cu branduri apropiate puterii de cumparare, gradinita si scoala, numai daca este departe de oras si densitatea populatiei este mare. „In acelasi timp trebuie gasite solutii ca taxele pentru astfel de institutii sa poata fi suportate de segmentul ieftin”, mentioneaza Irina Petrescu. In plus, cartierele vor cuprinde obligatoriu spatii verzi si locurile de joaca pentru copii, dar se pot dispensa de piscine sau sali de fitness. „Unele dintre facilitati pot incarca factura pentru cheltuielile de administrare mai mult decat rata la banca”, adauga Irina Petrescu. Mentinerea sub control a acestor costuri ii va ajuta si pe dezvoltatori sa faca volum de locuinte, precum si sa aiba preturile potrivite.

In prezent, in ansamblurile rezidentiale din Cluj-Napoca nu se tranzactioneaza locuinte la preturi de aproximativ 1.000 euro/metru patrat. „Preturile de acest tip, intre 500 si 900 euro/metru patrat, le intalnim la constructiile noi din zona metropolitana, precum Floresti, Baciu, Apahida si Jucu. Noi proiecte nu cred ca vor mai fi lansate in Floresti, dezvoltatorii manifestand interes mai degraba pentru Baciu, Apahida, Jucu si Dezmir”, precizeaza Corina Muntean, Executive Manager la agentia imobiliara Edil.

In plus, unitatile locative din aceste zone au suprafete construite mici. Astfel, „majoritatea locuintelor, 80% din totalul apartamentelor, sunt de una sau doua camere”, adauga Corina Muntean. Pentru apartamentele de o camera, arhitectii au prevazut suprafete utile de 28-36 de metri patrati, iar pentru cele de doua camere, suprafata variaza intre 45 si 55 de metri patrati. La suprafata utila se adauga un balcon de sase-opt metri patrati. „Din pacate, nu putem sa comunicam cu exactitate numarul unitatilor care vor fi finalizate in acest an, pentru ca multi constructori sunt in urma cu termenele de finalizare, iar altii asteapta o asezare a conditiilor de tranzactionare. Oricum, numarul finalizarilor va fi de ordinul a sute de apartamente”, mai spune Corina Muntean.